도시경제에서 차지하는 토지이용의 중요성에도 불구하고 이에 대한 접근성과 중심성 효과 연구는 많지 않다. 이 연구는 총 5개의 지표를 이용하여 주거, 상업, 업무, 산업용 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 다 ...

도시경제에서 차지하는 토지이용의 중요성에도 불구하고 이에 대한 접근성과 중심성 효과 연구는 많지 않다. 이 연구는 총 5개의 지표를 이용하여 주거, 상업, 업무, 산업용 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 다층회귀모형으로 분석하였다. 분석 결과를 보면, 첫째, 주거용 건축물 연면적을 반영한 Reach, Closeness, Straightness는 모두 토지가격을 높였다. 단, Gravity Index와 Betweenness는 통계적으로 유의하지 않았다. 주거용 토지에 대한 접근성과 출발지와 도착지를 오가는 길목의 주거용 건축물 집중은 주거지 이동의 특성을 감안할 때 가격효과가 없는 것이다. 둘째, 상업용과 업무용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, Straightness는 모두 통계적으로 유의미하면서 토지가격을 높이는 효과를 냈다. 이는 주거용에 비해 비주거용 건축물에 대한 접근성과 중심성이 토지가격에 미치는 효과가 다양함을 보여준다. 셋째, 산업용 건축물 연면적으로 계산한 5개의 지표는 모두 토지가격을 내리는 효과를 주었다. 산업용 건축물의 부정적 외부효과 때문이다. 끝으로, 토지 가격에 대한 상업용 건축물의 효과가 가장 크게 나타났다. 이는 도시공간구조상 소비 기능의 중요성이 날로 커짐을 의미한다. 앞으로 이러한 연구 결과를 적절히 반영한다면 보다 적실한 토지이용과 교통 정책의 구상과 실행이 가능할 것이다.

We have less understanding of land use accessibility and centrality and their effects on the property market in urban studies. This study aims to measure the land use accessibility and centrality and isolates their effects on the land price in Seoul, ...

We have less understanding of land use accessibility and centrality and their effects on the property market in urban studies. This study aims to measure the land use accessibility and centrality and isolates their effects on the land price in Seoul, 2010. The accessibility and centrality indices contain Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, and Straightness. The indices were calculated by street network attributes and building volume of each use. Thus, we could measure the spatial pattern of the accessibility and centrality. The model obtains the different response of land price to the indices. The model outputs confirm that Reach, Closeness, and Straightness for residential buildings tend to increase land price while five indices for commercial and office buildings all generate positive effects on the price. The non-residential buildings conferred the premium in land price. The indices for industrial buildings, however, were negatively associated with the land price due to the negative externality of the buildings. This study suggests that access to the commercial buildings has generated remarkable effects on the parcel price in the neighborhood. The results provide insightful policy implication for delving into urban spatial structure and designing public policy. The urban policy should take into account the interaction among the density of land use, urban form, and network features.

도시경제에서 차지하는 토지이용의 중요성에도 불구하고 이에 대한 접근성과 중심성 효과 연구는 많지 않다. 이 연구는 총 5개의 지표를 이용하여 주거, 상업, 업무, 산업용 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 다 ...

도시경제에서 차지하는 토지이용의 중요성에도 불구하고 이에 대한 접근성과 중심성 효과 연구는 많지 않다. 이 연구는 총 5개의 지표를 이용하여 주거, 상업, 업무, 산업용 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 다층회귀모형으로 분석하였다. 분석 결과를 보면, 첫째, 주거용 건축물 연면적을 반영한 Reach, Closeness, Straightness는 모두 토지가격을 높였다. 단, Gravity Index와 Betweenness는 통계적으로 유의하지 않았다. 주거용 토지에 대한 접근성과 출발지와 도착지를 오가는 길목의 주거용 건축물 집중은 주거지 이동의 특성을 감안할 때 가격효과가 없는 것이다. 둘째, 상업용과 업무용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, Straightness는 모두 통계적으로 유의미하면서 토지가격을 높이는 효과를 냈다. 이는 주거용에 비해 비주거용 건축물에 대한 접근성과 중심성이 토지가격에 미치는 효과가 다양함을 보여준다. 셋째, 산업용 건축물 연면적으로 계산한 5개의 지표는 모두 토지가격을 내리는 효과를 주었다. 산업용 건축물의 부정적 외부효과 때문이다. 끝으로, 토지 가격에 대한 상업용 건축물의 효과가 가장 크게 나타났다. 이는 도시공간구조상 소비 기능의 중요성이 날로 커짐을 의미한다. 앞으로 이러한 연구 결과를 적절히 반영한다면 보다 적실한 토지이용과 교통 정책의 구상과 실행이 가능할 것이다.

이 연구는 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 총 5개의 지표로 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 분석하였다. 분석 결과, 첫째, 주거용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Closeness, Straightness는 토지가격을 높였다. 단, Gravity Index와 Betwe ...

이 연구는 토지이용에 대한 접근성과 중심성을 총 5개의 지표로 측정하고 2010년 서울시 표준지 공시지가에 대한 효과를 분석하였다. 분석 결과, 첫째, 주거용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Closeness, Straightness는 토지가격을 높였다. 단, Gravity Index와 Betweenness는 통계적으로 유의하지 않았다. 주거용 토지에 대한 접근성과 출발지와 도착지를 오가는 길목의 주거용 건축물 집중은 가격효과가 없음을 알 수 있다. 둘째, 상업용과 업무용 건축물 연면적으로 계산한 Reach, Gravity Index, Betweenness, Closeness, Straightness는 모두 통계적으로 유의미하면서 토지가격을 높이는 효과를 냈다. 이 가운데 상업용 건축물에 대한 접근성인 Gravity Index 효과가 가장 컸고 그 다음은 중심성의 하나인 Straightness였다. 업무용 건축물에 대한 5개의 지표를 비교해보면, 서로 큰 차이를 보이지 않았다. 셋째, 산업용 건축물 연면적으로 계산한 5개의 지표는 모두 토지가격을 내리는 효과를 주었다. 대도시경제의 중심이 제조업에서 지식집약형 산업과 소비기능으로 이동하면서 나타난 결과로 볼 수 있다. 뿐만 아니라 산업용 건축물로부터 소음과 먼지 등 외부 불경제가 발생하면서 토지에 대한 지불용의액이 낮아져 나타난 결과로 볼 수 있다. 끝으로, 토지 가격에 대한 상업용 건축물의 효과가 가장 두드러지게 나타났다. 이는 상품과 서비스 유통과 소비 기능을 강조하는 기존의 도시경제연구 결과를 지지하는 것으로 보인다.
이 연구의 결과는 앞으로 학계와 도시정책 실무에 크게 활용할 예정이다. 그 구체적인 방향은, 첫째, 비교적 새로운 도시 네트워크 공간구조 분석방법을 실제 자료에 적용하여 그 활용가능성을 보여줄 것이다. 이 연구의 접근방법은 향후 다양한 목적지의 특성과 가로망 특성에 적용하여 도시공간구조를 다각적으로 진단할 수 있을 것이다. 아울러 서울시뿐만 아니라 전국 수준의 분석이 가능할 것이며 이는 인구감소와 이동으로 인해 급격히 변하고 있는 국토공간구조의 진단과 향후 대응방안 모색에 기초 자료를 제공할 것이다. 둘째, 연구 결과를 통해 역동적으로 변화되고 있는 서울시 도시공간구조의 변화를 설명하는 요인에 대한 이해가 가능하다. 즉, 도시 네트워크 공간구조의 역동적 변화를 분석한 후 그 국지적 혹은 서울시 전체 수준의 요인은 무엇인지 규명이 가능하다. 셋째, 이 연구의 결과는 차후 실증 연구의 토대가 된다. 예를 들어, 도시 네트워크 분석 결과로 나온 5개의 지표를 독립변수로 삼아 인구와 고용밀도에 미치는 영향, 오피스 임대료와 공실률, 토지이용 변화 등 부동산의 주요 지표에 대한 효과를 계량모형을 통해 분석할 수 있다. 이 연구를 통해 얻은 도시 네트워크 공간 구조를 진단한 5개의 지표는 향후 국내외 연구논문의 계량모형에서 독립변수로 적극 활용할 예정이다.
아울러 실무적으로 도시공간구조 구상측면에서 서울시 도시기본계획의 공간구조 구상방향과 전략이 적합한지를 검증해 볼 수 있다. 서울시가 보유한 인구, 고용, 부동산 가격, 건축에 대한 시계열 자료에 이 연구의 접근방법을 적용한다면 서울시 도시공간구조의 시공간 구조 변화를 한눈에 알 수 있을 뿐만 아니라 그 변화의 동인을 이해하고 정책적 대안을 모색하는 데 기여할 수 있을 것이다.
끝으로, 미래의 서울시 도시공간구조에 대한 사전 예측도 가능하다. 미래의 가능한 도시공간구조 개편 시나리오를 바탕으로 미시적 차원의 부동산 가격, 고용과 인구의 변화, 건축물의 공간 분포를 상정한 후 이를 도시 네트워크 공간 구조 분석기법을 적용한다면, 각 시나리오별 미래의 공간구조를 사전에 파악할 수 있다.
아울러 이 연구에서 적용한 도시 네트워크 공간구조 분석은 최근 도시계획, 도시 경제, 도시 정책 분야에서 현실을 진단하는 새로운 연구 방법으로 주목받고 있다. 따라서 연구자의 GIS분석 강의를 통해 학부생과 석박사 과정 학생들에게 다양한 공간구조 분석법을 전수하고 이를 실증분석에 적용하는 과정을 소개할 예정이다. 아울러 연구 과정과 결과를 학부 강의를 통해 관련 기법에 대한 소개, 적용 사례, 응용 방안 등을 제시할 것이다. 이러한 일련의 과정을 통해 도시분석에 대한 전문성을 크게 높일 수 있을 것으로 기대한다.
이 연구를 바탕으로 향후 도시공간연구실을 구성하여 다양한 도시공간구조 관련 이론과 고급의 도시공간분석기법을 연구실 학생들과 공유하면서 실증연구를 진행할 계획이다. 이러한 활동은 젊은 인재 양성과 더불어 국내 연구 역량을 높이는 데 일조할 것으로 기대한다.