연구 1차년도에는 연구 방법론 정립 및 기초자료 구축을 목표로 하였다. 먼저 도시공간의 구조 및 특성, 주택시장의 특성 및 주택하위시장 식별, 주택시장 정책과 관련된 선행연구를 고찰하여 주택시장의 현안을 살피고 연구주제 및 방향을 도출하였으며, 주택시장을 분석 ...

연구 1차년도에는 연구 방법론 정립 및 기초자료 구축을 목표로 하였다. 먼저 도시공간의 구조 및 특성, 주택시장의 특성 및 주택하위시장 식별, 주택시장 정책과 관련된 선행연구를 고찰하여 주택시장의 현안을 살피고 연구주제 및 방향을 도출하였으며, 주택시장을 분석하기 위한 기준 및 방법론을 중점으로 고찰하였다. 이를 통해 기존 선행연구의 한계 및 보완점을 확인하고 주택시장의 구조적 특성을 분석하기 위한 최적의 변수를 채택하고 주택시장을 세분화하여 정형화할 수 있는 방법론을 정립하고자 하였다. 이러한 연구의 틀을 바탕으로 대표적인 지방 대도시인 부산지역을 공간적 범위로 설정하고 주거선호지역 특성에 관한 연구를 통해 주택시장의 세분화 및 공간적 특성을 검토하였다.
연구 2차 년도에는 지역별 특성을 분석하기 위한 이론적 모형을 구축하기 위해서 기초자료 구축(지역의 특성 및 현황 파악) 및 기본방향 설정을 모색하는데 집중하였다. 특히 대도시의 주택시장의 수요와 공급에 영향을 미치는 차별적 양상으로 최근에 수급 불균형 상태가 국지적으로 심화됨에 따라 주택시장의 특성을 대변하는 대표적인 지표인 매매가격과 거래량을 활용하여 지역별 주택시장의 차별화 양상을 연구하였다.
연구 3차 년도에는 도시별 주택시장 세분화 및 정책방향 도출하고자 하였다. 먼저, 지역특성을 파악하기 위해 시군구 단위를 기준으로 인구특성, 가구특성, 주택 및 주택시장 특성, 입지특성 등을 대변하는 변수의 기초자료를 구축하고, 주택시장과 관련된 지표를 활용하여 정량적 주거환경분석, 지역별 관련계획 및 사업, 주요 시설 등 지역특성 분석을 위한 자료 구축작업을 진행하고자 하였다. 이를 위해 인구 및 가구의 성장성, 지역(주택수)의 축소성 등 주요항목을 설정과 세부지표를 통해 주거환경을 정량적으로 파악하고 분석하여, 국지적 특성을 분석하였다. 다음으로 각 지역별로 도출된 공간 특성과 차별성을 기준으로 주택시장을 세분화하여 하위시장을 식별하고 각 도시별·하위시장별로 나타난 지표를 비교·평가하여 그 결과를 토대로 주택시장에 요구되는 정책방향 및 시사점을 도출하였다.
마지막으로 도시의 주거환경에 대한 다양한 측면을 고려하여 종합적으로 비교·분석함으로써 그동안 주택공급에 초점을 두었던 획일적인 주택공급 사업을 지양하고 사회적·문화적·경제적 요소 및 공간적 가치를 반영하여 다차원적인 주거환경관리방안의 기준을 제시하고자 하였다.
이에 따른 연구결과 및 활용방안은 다음과 같다.
첫째, 역동적인 도시화의 과정 속에서 복합한 도시공간구조의 특성을 지역별로 내포하고 있는 대표적인 한국의 대도시는 주거지역이 구분되는 주거지 분화(residential differentiation)의 과정 속에서 주택하위시장 별로 일정 기준에 의해 공간상의 분리·거주가 이루어진 결과, 동일한 도시 내에서도 공간상의 주거지 분리(residential segregation)가 나타나고 있다. 부산의 205개 행정동을 중심으로 주택가격과 거래량의 변화에 따른 주택하위시장으로 세분화하고, 2010년과 2015년의 시·공간적인 변동성에 따른 주거선호지역의 양상을 분석을 시도하였다. 이를 통해 동일한 도시 내에 분포하는 주거공간이지만 인구, 가구, 주택 및 거래 등에 따른 이질적인 특성으로 인해 주거지의 분화가 나타나고 있었다. 특히 주택가격을 중심으로 고가(高價), 중고가, 중가, 중저가, 저가(低價) 밀집한 주택시장의 구분은 2010년 대비 2015년에 더욱 뚜렷하게 차별성을 가지고 있으며, 특정지역을 중심으로 고가 밀집지역의 고착화가 이루어지고, 그 영향력이 주변으로 확산되고 있음을 확인할 수 있었다.
따라서 향후 신규 주택의 공급이 발생할 수 있는 지역을 중심으로 주택시장의 흐름은 차별화될 것으로 전망된다. 특히 연구의 공간적 범위가 되었던 부산뿐만 아니라 대도시 지역은 최근 주택시장의 수요 감소와 공급과잉우려 등의 전반적인 침체국면을 겪고 있음에도 특정지역을 중심으로 주거선호에 대한 경향이 뚜렷해질 것으로 판단되며, 그 지역을 중심으로 인근 지역에 미치는 영향의 정도에 따라 공간적 분화의 양상이 지속될 것으로 예상된다. 이에 따라 정부와 건설업체 등의 공급자는 지역별 주택시장의 변화요인과 시기별 특성을 살펴보고, 주택 공급 물량 조절을 위한 관리계획과 주거공간의 지역성과 다양성에 따른 주택수요에 대응하는 중장기적인 전략이 요구됨을 본 연구를 통해 확인되었으며, 이에 따른 주택시장의 종합적 분석체계를 구상하는데 다양한 정책적 방안이 제시될 필요가 있다.
둘째, 국지적인 수급 불균형과 강력한 주택정책 등에 따른 특정 지역이나 도시를 중심으로 주택가격과 거래량의 변동성은 다양한 패턴으로 차별성이 확대되고 있음을 확인할 수 있었다. 대표적인 주택 유형인 아파트를 대상으로 매매가격과 거래량간의 인과성 및 동태적 상관관계를 파악하기 위하여 서울을 포함하여 전국의 7개의 대도시를 대상으로 2006년 1월에서 2019년 12월까지의 아파트매매가격지수와 매매거래량을 활용하여 Granger인과관계분석, 충격반응분석, 분산분해분석을 수행하였다. 이를 통해, 매매가격과 거래량의 변동은 상호인과관계를 가지고 영향을 주는 것으로 나타났지만, 지역별로 상관관계와 영향력에서는 차이가 있음을 확인할 수 있었다. 최근 지역별 주택시장의 상황이 수요와 공급에 따른 차별화 양상이 심화되어 초과수요나 초과공급 등의 수급 불균형 상태가 국지적으로 발생함에 따라 향후 지역별 매매가격과 거래량의 인과성 및 상관관계는 동일하게 나타나지 않을 가능성이 높다.
그동안 시장을 통해 자원의 효율적인 배분이 달성되지 못할 경우, 정부가 시장에 개입하여 시장의 효율성을 높일 수 있다는 측면에서 우리나라의 주택정책은 공급측면에서는 주택공급의 양적 확대와 수요측면에서는 시장 활성화와 억제 정책을 반복하며 펼쳐왔다. 주택시장의 비효율성을 인정하고 정부가 주택시장에 개입하는 상황에서 지역별 수요와 공급의 구조에 알맞은 정책의 방향과 정책 효과를 달성할 수 있는 장‧단기의 기간별 목적을 설정하여 정책을 결정하는 것이 필요하다. 이를 위해서는 지역 주택시장의 차별적 변화를 반영한 세분화된 지역단위 시장에 대한 꾸준한 모니터링이 필요하며, 주택 시장의 불안정한 정도가 심각한 지역은 정책대상지역의 선별 등을 통해 이에 따른 지역별 맞춤 정책도 요구됨을 규명할 수 있었다. 나아가 최근 정부는 주택시장의 비효율성을 인정하고 주택시장 안정을 위해 연이은 부동산정책으로 시장에 개입하는 상황에서 향후 주택시장의 수요와 공급의 구조에 알맞은 정책의 방향을 결정하는데 기여할 수 있을 것으로 판단된다.
셋째, 부산, 대구, 인천 등의 6대 광역시를 중심으로 저성장과 인구감소가 고착화된 상황 속에서 도시전체 또는 도시의 일부 지역의 쇠퇴현상 및 변화를 진단하기 위하여 지표를 선정하고, 복합쇠퇴지수를 산출하였다. 또한 과거 대비 현재 해당지역의 쇠퇴의 정도가 어떻게 변화되어 가고 있는지 살펴보기 위해 2010년도와 2019년의 시점을 비교·분석을 통해 쇠퇴의 특성을 도출하였다.
복합쇠퇴지수를 토대로 분석한 결과, 6대 광역시는 도시 전체적으로 쇠퇴가 진행되는 것으로 나타났으며, 도시 내부의 특정 지역은 쇠퇴의 정도가 더욱 심각하게 나타나지만 동일한 기간에 오히려 쇠퇴수준이 개선되는 지역도 있는 것으로 확인되었다.
총량적인 인구의 감소와 저성장의 기조가 예견된 상황에서, 쇠퇴한 지역을 다시 이전의 성장기로 되돌리기 위한 접근은 비효율적인 공간의 확산과 함께 더욱 쇠퇴의 악순환을 초래할 수 있다. 도시의 지속적인 성장을 전제로 외부 수요의 유입을 기대하는 개발사업은 결과적으로 제로섬 게임처럼 한지역의 인구유입이 다른 지역의 인구유출로 채워진 것이기 때문에 또 다른 지역의 쇠퇴를 유발하고 가속화시키는 결과를 낳을 수밖에 없는 상황에 직면하고 있다. 또한 도시규모 및 여건 등과 관계없이 도시쇠퇴의 문제를 해결하기 위한 획일화된 접근과 정책방안은 성장의 한계로 주거 또는 상업, 산업 등의 기능이 쇠퇴한 지역에 지속가능하지 않는 도시재생의 추진은 의도했던 성과를 달성하지 못할 가능성이 높은 상황이다.
다양한 원인과 진행과정을 보이는 도시 쇠퇴의 차별성과 복잡성을 이해하기 위해서 도시쇠퇴와 지역간 불균형 등의 실태를 객관적으로 파악할 수 있는 기초자료를 활용한 실증적 분석이 요구된다. 또한 쇠퇴현상이 시간이 지남에 따라 변화하는 현상임에도 불구하고 시계열적 변화와 쇠퇴의 진행방향을 추적하여 진단하는 것에는 선행연구에서 충분히 반영하지 못하고 있기 때문에 이러한 연구를 통해 도출된 결과는 도시공간구조의 변화에 따른 문제점을 진단하고 개선방안을 도출하는데 중요한 정책자료가 될 수 있을 것으로 기대한다. 또한 대도시 내 지역들을 쇠퇴 정도에 따라 분류하고, 심각성을 보이는 지역을 확인하여, 도시 재생 및 개발 정책의 마련을 위한 대응방안을 수립하는데에도 기여할 것으로 기대된다.

In the first year of the study, the goal was to establish a research methodology and establish basic data. First, the structure and characteristics of urban spaces, the characteristics of the housing market, the identification of sub-housing markets, ...

In the first year of the study, the goal was to establish a research methodology and establish basic data. First, the structure and characteristics of urban spaces, the characteristics of the housing market, the identification of sub-housing markets, and prior studies related to housing market policies were reviewed to examine pending issues, derive research topics and directions, and to analyze the housing market.
In the second year of the study, in order to establish a theoretical model for analyzing regional characteristics, the focus was on establishing basic data and establishing basic directions. In particular, as the supply and demand imbalance intensifies locally due to the discriminatory pattern affecting the supply and demand of large cities, the differentiation of regional housing markets was studied using sales prices and trading volumes, which are representative indicators of the characteristics of the housing market.
In the third year of the study, it was intended to subdivide the housing market by city and derive policy directions. In order to understand regional characteristics, basic data on variables representing population characteristics, household characteristics, housing and housing market characteristics, and location characteristics were constructed using indicators related to the housing market. Next, the housing market was subdivided based on the spatial characteristics and differentiation derived from each region to identify the sub-market, and the indicators shown by each city and sub-market were compared and evaluated, and the policy directions and implications required for the housing market were derived based on the results. Finally, by comprehensively comparing and analyzing various aspects of the city's residential environment, we tried to present a standard for multidimensional residential environment management by avoiding uniform housing supply projects that have focused on housing supply and reflecting social, cultural, economic factors and spatial values.
Accordingly, the research results and utilization plans are as follows.
First, in the process of dynamic urbanization, representative Korean large cities that contain the characteristics of complex urban spatial structures by region are separated by residential area, and spatial residential separation appears within the same city. Focusing on 205 administrative dongs in Busan, it was subdivided into sub-housing markets according to changes in housing prices and transaction volume, and attempted to analyze the aspects of residential preferred areas according to temporal and spatial volatility in 2010 and 2015. Through this, although it is a residential space distributed within the same city, the differentiation of residential areas appeared due to heterogeneous characteristics according to population, households, housing, and transactions. Therefore, the flow of the housing market is expected to be differentiated in the future, especially in areas where the supply of new houses may occur. In particular, not only Busan, which has been the spatial scope of the study, but also metropolitan areas are expected to have a clear tendency to prefer housing, especially in specific areas, and spatial differentiation is expected to continue.
Second, it was confirmed that the volatility of housing prices and transaction volumes is expanding in various patterns, centering on specific regions or cities due to local supply and demand imbalances and strong housing policies. Granger causality analysis, shock response analysis, and variance decomposition analysis were performed for seven large cities across the country, including Seoul, using the apartment sales price index and trading volume from January 2006 to December 2019. Through this, it was found that fluctuations in sales price and transaction volume had an effect with mutual causal relationship, but there were differences in correlation and influence by region. Korea's housing policy has repeatedly expanded housing supply quantitative expansion and suppression policies in terms of supply and demand in terms of the government's intervention in the market if efficient allocation of resources is not achieved through the market. In a situation where the government recognizes the inefficiency of the housing market and intervenes in the housing market, it is necessary to determine the policy by setting a long-term and short-term purpose to achieve the direction and policy effect suitable for the structure of supply and demand by region.
Third, indicators were selected to diagnose the decline and change of the entire city or some areas of the city in a situation where low growth and population decline were fixed, centering on six major metropolitan cities such as Busan, Daegu, and Incheon, and the complex decline index was calculated. In addition, in order to examine how the degree of decline in the region is changing compared to the past, the characteristics of decline were derived through comparison and analysis between 2010 and 2019. As a result of the analysis based on the complex decline index, it was found that the six metropolitan cities were declining throughout the city, and the degree of decline was more serious in certain areas inside the city, but there were areas where the level of decline improved during the same period. In the future, such research is expected to help establish countermeasures for urban regeneration and development policies by classifying regions in large cities according to the degree of decline and identifying regions with seriousness.

본 연구에서는 도시공간의 주택시장 안정을 도모할 수 있는 합리적인 정책결정 지원체계 구축을 위한 접근방법으로 6대 광역시의 주택시장을 객관적인 지표를 활용하여 세분화하고, 도시공간의 구조적 특성에 맞는 정책적 방안 제시를 목적으로 한다. 또한 경제·사회·문화 ...

본 연구에서는 도시공간의 주택시장 안정을 도모할 수 있는 합리적인 정책결정 지원체계 구축을 위한 접근방법으로 6대 광역시의 주택시장을 객관적인 지표를 활용하여 세분화하고, 도시공간의 구조적 특성에 맞는 정책적 방안 제시를 목적으로 한다. 또한 경제·사회·문화적 현상들이 축적되고 있는 정형화된 데이터의 마련으로 대도시의 부동산 현안을 진단하고 선제적인 정책의제를 선정하여, 정책결과를 예측할 수 있는 방법론을 도출하고자 하였다.

첫째, 역동적인 도시화의 과정 속에서 복합한 도시공간구조의 특성을 지역별로 내포하고 있는 대표적인 한국의 대도시는 주거지역이 구분되는 주거지 분화의 과정 속에서 주택하위시장 별로 일정 기준에 의해 공간상의 분리·거주가 이루어진 결과, 동일한 도시 내에서도 ...

첫째, 역동적인 도시화의 과정 속에서 복합한 도시공간구조의 특성을 지역별로 내포하고 있는 대표적인 한국의 대도시는 주거지역이 구분되는 주거지 분화의 과정 속에서 주택하위시장 별로 일정 기준에 의해 공간상의 분리·거주가 이루어진 결과, 동일한 도시 내에서도 공간상의 주거지 분리가 나타나고 있다. 부산의 205개 행정동을 중심으로 주택가격과 거래량의 변화에 따른 주택하위시장으로 세분화하고, 2010년과 2015년의 시·공간적인 변동성에 따른 주거선호지역의 양상을 분석을 시도하였다. 이를 통해 동일한 도시 내에 분포하는 주거공간이지만 인구, 가구, 주택 및 거래 등에 따른 이질적인 특성으로 인해 주거지의 분화가 나타나고 있었다. 따라서 향후 신규 주택의 공급이 발생할 수 있는 지역을 중심으로 주택시장의 흐름은 차별화될 것으로 전망된다. 특히 연구의 공간적 범위가 되었던 부산뿐만 아니라 대도시 지역은 최근 주택시장의 수요 감소와 공급과잉우려 등의 전반적인 침체국면을 겪고 있음에도 특정지역을 중심으로 주거선호에 대한 경향이 뚜렷해질 것으로 판단되며, 그 지역을 중심으로 인근 지역에 미치는 영향의 정도에 따라 공간적 분화의 양상이 지속될 것으로 예상된다.
둘째, 국지적인 수급 불균형과 강력한 주택정책 등에 따른 특정 지역이나 도시를 중심으로 주택가격과 거래량의 변동성은 다양한 패턴으로 차별성이 확대되고 있음을 확인할 수 있었다. 대표적인 주택 유형인 아파트를 대상으로 매매가격과 거래량간의 인과성 및 동태적 상관관계를 파악하기 위하여 서울을 포함하여 전국의 7개의 대도시를 대상으로 2006년 1월에서 2019년 12월까지의 아파트매매가격지수와 매매거래량을 활용하여 Granger인과관계분석, 충격반응분석, 분산분해분석을 수행하였다. 이를 통해, 매매가격과 거래량의 변동은 상호인과관계를 가지고 영향을 주는 것으로 나타났지만, 지역별로 상관관계와 영향력에서는 차이가 있음을 확인할 수 있었다. 그동안 시장을 통해 자원의 효율적인 배분이 달성되지 못할 경우, 정부가 시장에 개입하여 시장의 효율성을 높일 수 있다는 측면에서 우리나라의 주택정책은 공급측면에서는 주택공급의 양적 확대와 수요측면에서는 시장 활성화와 억제 정책을 반복하며 펼쳐왔다. 주택시장의 비효율성을 인정하고 정부가 주택시장에 개입하는 상황에서 지역별 수요와 공급의 구조에 알맞은 정책의 방향과 정책 효과를 달성할 수 있는 장‧단기의 기간별 목적을 설정하여 정책을 결정하는 것이 필요하다.
셋째, 부산, 대구, 인천 등의 6대 광역시를 중심으로 저성장과 인구감소가 고착화된 상황 속에서 도시전체 또는 도시의 일부 지역의 쇠퇴현상 및 변화를 진단하기 위하여 지표를 선정하고, 복합쇠퇴지수를 산출하였다. 또한 과거 대비 현재 해당지역의 쇠퇴의 정도가 어떻게 변화되어 가고 있는지 살펴보기 위해 2010년도와 2019년의 시점을 비교·분석을 통해 쇠퇴의 특성을 도출하였다. 복합쇠퇴지수를 토대로 분석한 결과, 6대 광역시는 도시 전체적으로 쇠퇴가 진행되는 것으로 나타났으며, 도시 내부의 특정 지역은 쇠퇴의 정도가 더욱 심각하게 나타나지만 동일한 기간에 오히려 쇠퇴수준이 개선되는 지역도 있는 것으로 확인되었다. 향후 대도시 내 지역들을 쇠퇴 정도에 따라 분류하고, 심각성을 보이는 지역을 확인하여, 도시 재생 및 개발 정책의 마련을 위한 대응방안을 수립하는데에 이러한 연구가 도움이 될 것으로 기대된다.