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https://www.krm.or.kr/krmts/link.html?dbGubun=SD&m201_id=10071239&local_id=10086011
주택임대차시장 임대차계약 형태 구조 변화에 따른 세제개편에 관한 연구
Reports NRF is supported by Research Projects( 주택임대차시장 임대차계약 형태 구조 변화에 따른 세제개편에 관한 연구 | 2016 Year 신청요강 다운로드 PDF다운로드 | 김경표(원광대학교) ) data is submitted to the NRF Project Results
Researcher who has been awarded a research grant by Humanities and Social Studies Support Program of NRF has to submit an end product within 6 months(* depend on the form of business)
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  • Researchers have entered the information directly to the NRF of Korea research support system
Project Number 2016S1A5A8019918
Year(selected) 2016 Year
the present condition of Project 종료
State of proposition 재단승인
Completion Date 2017년 10월 31일
Year type 결과보고
Year(final report) 2017년
Research Summary
  • Korean
  • 본 연구는 주택임대차시장의 계약 형태 변화에 따른 가중되는 임차인의 임대료 부담 수준을 추정하기 위한 주택자산가격결정모형을 수립한 뒤, 우리나라 주택자산의 자본의 사용자비용을 이용하여 부동산 관련 세제변화에 따른 임대료 증감 효과를 추계하였다.
    1976~2014년을 분석대상으로 한 추계 결과 주택 매매가격 대비 전세 비율은 극단치를 제외한 24년 평균이 0.59~0.7로 추계되었고, 월세 임대주택사업자의 자본의 사용자비용 31년 평균은 3.14~5.21% 추계되었다. 전세 임대주택사업자 자본의 사용자비용(요구수익률)은 6.44~8.54%로 월세 임대주택사업자의 사용자비용 보다 약 1.6~2.8배 높게 나타났다.
    임차인의 가중되는 주거서비스 비용 부담을 분석한 결과 월세 임차인 보다 전세 임차인의 임대료 부담이 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 2000년 대 이후 월세 임차인의 주거서비스 비용 부담은 전세 임차인에 비해 약 2~4배 높은 것으로 추계되었다. 이 기간 전세가구가 월세로 전환될 경우 전환되는 전세금의 약 1.18~2.8배 금융비용이 증가될 것으로 추계되었다.
    양도소득세율 면제 및 감면과 종합부동산세 도입의 세제개편에 따른 전세 임차인의 주거서비스 비용 부담은 상반된 효과를 보였다. 양도소득세율 인하에 따른 전세 임차인의 상대적 주거서비스 비용은 증가와 감소가 동시에 나타났다. 반면에 종합부동산세 도입에 따른 재산세율의 증가는 월세 임차인의 주거서비스 비용 부담을 상당 수준 낮추는 것으로 나타났다.
    본 연구는 우리나라 주택임대차시장의 전월세 계약 형태 변화에 따른 임차인의 가중되는 부담을 완화하는 정교한 세제정책에 일정 기여할 것으로 사료된다.
  • English
  • The purpose of this study is to establish a house equity pricing model in order to estimate the leaseholder's rent burden due to changes in the contract type of the lease market and to estimate the rent increase effect according to the change of real estate related tax using the user cost of the capital of Korean housing assets.
    According to the estimation results of 1976 ~ 2014, the 24-year average Jeonse ratio to the house price was estimated to be 0.59 ~ 0.7 except the extreme value, and the 31-year average user cost of monthly leaseholder's capital was 3.14 ~ 5.21%. The user cost (required rate of return) of the Jeonse leaseholder's capital was 6.44 ~ 8.54%, which was about 1.6 ~ 2.8 times higher than that of monthly leaseholder. As a result of analyzing the burden of the renting service of the tenant, it was found that the rental cost of the Jeonse tenant was lower than that of the monthly tenant. In the latter period of 2000, the cost of housing service of the latter was estimated to be about 2 to 4 times higher than that of the former. It was also estimated that the rental fee would be increased by about 1.18 ~ 2.8 times when the Jeonse rent was converted into monthly rent.
    The tax burden of rental tenants due to tax reform, by which transfer income tax was exempted or reduced and comprehensive real estate holding tax was introduced, showed a contrary effect. The relative rental service cost of Jeonse rental tenants increased and decreased at the same time according to the transfer income tax rate reduction. On the other hand, the increase in the property tax rate due to the introduction of comprehensive real estate holding tax significantly reduced the rent cost of the monthly tenant.
    This study is expected to contribute to the elaborate taxation policy to mitigate the burden on the tenants due to the changes in the lease contract type in the domestic lease market.
Research result report
  • Abstract
  • 본 연구는 주택임대차시장의 계약 형태 변화에 따른 가중되는 임차인의 임대료 부담 수준을 추정하기 위한 주택자산가격결정모형을 수립한 뒤, 우리나라 주택자산의 자본의 사용자비용을 이용하여 부동산 관련 세제변화에 따른 임대료 증감 효과를 추계하였다.
    1976~2014년을 분석대상으로 한 추계 결과 주택 매매가격 대비 전세 비율은 극단치를 제외한 24년 평균이 0.59~0.7로 추계되었고, 월세 임대주택사업자의 자본의 사용자비용 31년 평균은 3.14~5.21% 추계되었다. 전세 임대주택사업자 자본의 사용자비용(요구수익률)은 6.44~8.54%로 월세 임대주택사업자의 사용자비용 보다 약 1.6~2.8배 높게 나타났다.
    임차인의 가중되는 주거서비스 비용 부담을 분석한 결과 월세 임차인 보다 전세 임차인의 임대료 부담이 상대적으로 낮은 것으로 나타났다. 2000년 대 이후 월세 임차인의 주거서비스 비용 부담은 전세 임차인에 비해 약 2~4배 높은 것으로 추계되었다. 이 기간 전세가구가 월세로 전환될 경우 전환되는 전세금의 약 1.18~2.8배 금융비용이 증가될 것으로 추계되었다.
    양도소득세율 면제 및 감면과 종합부동산세 도입의 세제개편에 따른 전세 임차인의 주거서비스 비용 부담은 상반된 효과를 보였다. 양도소득세율 인하에 따른 전세 임차인의 상대적 주거서비스 비용은 증가와 감소가 동시에 나타났다. 반면에 종합부동산세 도입에 따른 재산세율의 증가는 월세 임차인의 주거서비스 비용 부담을 상당 수준 낮추는 것으로 나타났다.
    본 연구는 우리나라 주택임대차시장의 전월세 계약 형태 변화에 따른 임차인의 가중되는 부담을 완화하는 정교한 세제정책에 일정 기여할 것으로 사료된다.
  • Research result and Utilization method

  • 1. 연구결과 활용계획

    본 연구는 우리나라 임대차시장에 적합한 월세임대인의 자본의 사용자비용(), 전세임대인의 자본의 사용자비용(), 전세임차인의 주거서비스 부담(), 월세임차인의 주거서비스 부담() 및 주택매매가격 대비 전세 비율 추계식을 설정한 뒤, 전월세 전환에 따른 임대료 부담을 추계한 뒤, 1976~2014년까지 부동산 관련 재산과세와 자본이득세 변화에 따른 이들의 비용효과 및 부담을 분석하였다
    본 연구는 다음과 같은 점에서 학문적·정책적·사회적으로 기여할 것으로 기대된다.

    ① 주택임대차시장의 전월세전환율의 상한을 결정하는 기초 자료로 활용될 수 있다.
    ② 임대주택시장의 전월세 전환에 따른 사회적 부담을 평가하고, 이를 적절히 배분하는 정책 입안시 기초자료로 활용될 수 있다.
    ③ 가중되는 서민의 주거비 지출 부담 증가를 완화시키는 세제개편에 기초를 제공할 수 있다.
    ④ 임대주택시장의 임대료 규제와 관련하여 임대인과 임차인 모두를 고려한 정책결정에 정보를 제공할 수 있다.
    ⑤ 소득세제 변화에 따른 다주택 보유의 소득 상위 계층의 비용효과를 분석하는 기초 자료로 활용될 수 있다.
    ⑥ 부동산 관련 정부 정책이 주택매매시장과 주택임대차시장의 수요와 공급에 미치는 효과를 분석하는 기초 자료로 활용될 수 있다.
    ⑦ 주택 자산의 비용효과에 대한 다양한 변수의 효과를 예측하는 기초 자료로 활용될 수 있다.
    ⑧ 주택을 구매 또는 임대하고자 하는 실수요자의 점유유형선택(tenure choice)과 임대시 전월세 선택에 정보를 제공할 수 있다.
    ⑨ 지역별 임대주택시장 구조의 비교 분석 연구에 활용될 수 있다.
    ⑩ 주택시장 관련 연구 분야에 부동산 관련 세제 효과를 정교하게 분석할 수 있는 지표를 제시하는 기초 연구의 토대가 될 수 있고, 정책입안자와 실수요자 및 투자수요자에게 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 유도할 수 있다.
    ⑪ 주택임대차시장 관련 다양한 후속 연구자들에게 기초자료로써 활용 가치가 높을 것으로 기대되며, 또한 관련 연구의 영역을 확장시킬 수 있을 것으로 기대된다.

    2. 연구성과

    본 연구는 주택임대차시장의 계약 형태 변화와 부동산 관련 세제 변화에 대한 임차인의 상대적 부담(비용) 효과를 분석한 것으로, 후속 연구자나 주택정책 관련 의사결정권자에게 기초 자료로서 의미 있는 것이라 판단된다. 다음에 열거되어진 투고 예정 학회 또는 학회지의 설립목적이나 발행목적이 본 연구 결과물 활용과 가장 부합되며, 그것의 활용도를 가장 높힐 수 있는 곳이다.

    - 한국재정학회에서 발간하는 재정학 연구
    - 대한주택학회에서 발간하는 주택 연구
    - 한국세무학회에서 발간하는 세무학 연구
    - 한국세무학회에서 발간하는 세무와 회계저널
    - 한국산업경제학회에서 발간하는 산업경제연구
  • Index terms
  • 세제개편, 주택임대차시장, 전월세, 자본의 사용자비용, 양도소득세, 종합부동산세, 전세
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