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https://www.krm.or.kr/krmts/link.html?dbGubun=SD&m201_id=10072020&local_id=10086154
기업형 임대주택사업의 공익성과 수혜귀착에 관한 연구
Reports NRF is supported by Research Projects( 기업형 임대주택사업의 공익성과 수혜귀착에 관한 연구 | 2016 Year 신청요강 다운로드 PDF다운로드 | 이순배(선문대학교) ) data is submitted to the NRF Project Results
Researcher who has been awarded a research grant by Humanities and Social Studies Support Program of NRF has to submit an end product within 6 months(* depend on the form of business)
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  • Researchers have entered the information directly to the NRF of Korea research support system
Project Number 2016S1A5A2A01023356
Year(selected) 2016 Year
the present condition of Project 종료
State of proposition 재단승인
Completion Date 2017년 10월 30일
Year type 결과보고
Year(final report) 2017년
Research Summary
  • Korean
  • 기업형 임대주택사업을 지원하는 주요목적은 인근지역 임대수준으로 공급량을 늘려 서민·중산층의 주거를 안정화시키는 것이다. 그러나 8년 임대의무기간이 종료되면 많은 특례규정과 정부의 온갖 지원·보증을 받은 기업형 임대주택은 ‘임대주택으로서의 기능’을 다하고, 어떤 규제도 받지 않고 일반주택시장에 매각된다. 그렇다면, 기업형 임대주택의 유한적 공익성을 검토하고, 매각시 발생하는 시세차익이 궁극적으로 누구에게 귀착하는가를 실증·분석하는 것은 큰 의미가 있다고 할 것이다.
    기업형 임대주택을 건설하기 위해서는 임대사업자가 직접 또는 공공기관이 대신 택지를 조성하는 과정에서 사인의 토지를 수용하고 공원·녹지를 전용하는 등 유례가 없는 금융·세제지원에 대하여 상응하는 어떤 규제도 없이 ‘인근지역 임대수준으로 8년 임대유지’만으로 공익의 목적이 달성된다고 보아야 하는지는 의문이다. 주거문화의 패턴이 ‘소유’에서 ‘임대’로 변화해가는 추세에서 임대주택이 ‘거주’로서의 장기적인 역할을 다하려면 8년 후에도 계속 임대주택으로서 기능유지를 해야 한다. 이 점에서 기업형 임대주택의 공익성은 불충분하고 계속성이 결여되어 있다고 하는 것이다. 그리고 임대의무기간의 종료 후 매각으로부터 많은 시세차익이 발생할 수 있다. 분석결과, 시세차익은 엄청난 크기일 뿐만 아니라 임대사업자자 모두 챙겨가는 것으로 나타났다. 뉴스테이사업 자체는 궁극적으로 서민·중산층의 주거안정을 도모할 수 없는 사업이라고 할 수 있다.
    이미 법적으로 제도화된 기업형 임대주택사업에 대한 특별지원정책을 일거에 되돌릴 수 없기 때문에 본 연구에서는 ‘임대수익률 補塡制’로 대안을 제시한다. ‘임대수익률 보전제’란 기업형 임대주택이 건설되는 시점부터 임대의무기간 종료 후에 매각되는 시점까지 일정한 임대수익률을 달성하지 못하거나 또는 의도적으로 미룰 경우 주택의 매각시 발생하는 프리미엄으로 그 부족분을 채워주는 제도이다.
    ‘임대수익률 보전제’의 장점은 임대사업자가 건설시점부터 매각시점까지의 수익률을 일정한 범위에서 탄력적으로 선택하게 할 수도 있다. 도심에서 저렴한 임대주택의 장기적 공급이 필요할 경우 임대의무기간동안 임대료를 낮게 책정하거나 임대의무기간 종료 후에도 임대사업을 더 연장할 경우 그 각각에 대하여 보장받지 못한 임대수익률을 보전해주는 것뿐만 아니라 이에 대한 유인책으로 할증수익률을 적용해줄 수도 있다. 이것은 낮은 임대료 수준에서 임대존속기간을 더 길게 연장시켜주는 역할을 함으로써 지금까지 제기되어온 기업형 임대주택에 대한 공익실현의 불충분성과 계속성 문제를 동시에 해결해 줄 수 있다.
    구체적 방안으로, ‘민간임대주택 특별법’ 제43조 제3항의 “임대사업자가 임대기간이 지난 후 일반인들에게 임대주택을 양도할 수 있다.”의 규정을 “임대사업자가 임대기간이 지난 후 임대주택을 일반인에게 양도할 수 있고, 그 양도차익은 대통령령으로 정하는 ‘임대수익율 보전율’에 따라서 임대사업자에게 배분·지급되어야 한다.”로 개정할 필요가 있다. 이 개정안은 자율적으로 임대료수준을 낮추게 하면서 임대기간을 연장시킬 수 있는 일석이조의 공익실현을 가능하게 할 뿐만 아니라 사회적 분배정의의 실현에도 기여할 것으로 본다. 여기서 민간임대사업자의 수익률이 반드시 보장되어야 한다는 점에서는 입법자와 본 연구자의 취지는 같다.

    본 논문이 한국사회에 던져주는 또 다른 시사점을 간략히 언급하자면 그 내용은 다음과 같다.:
    박근혜 정부는 LH공사의 부체비율이 높다는 이유로 공공임대주택의 공급확대를 제한하면서 민간기업이 건설하는 기업형입대주택의 공급을 확대시켜왔다. 그런데, 여기서 국민들이 우려하고 있는 가장 큰 문제는 기업형임대주택의 높은 임대료수준, 그린벨트 해제를 둘러싼 갈등, 민간에 대한 과도한 특혜 등에 대한 문제들의 제기가 끊이지 않고 있다는 것이다. 이러한 점에서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 폐기시키고 ‘사회임대주택법’을 제정하여 민간사회단체 등을 임대주택의 건설에 참여시켜 아주 저렴한 임대주택을 서민들에게 공급해야 한다고 주장하고 있다(최은영).
    ‘민간임대주택에 관한 특별법’의 근본적인 문제는 박근혜 정부가 국내경기를 조속히 활성화시킬 목적으로 열띤 논의 없이도 제정하였을 뿐만 아니라 궁극적으로 가난한 서민들의 등을 집고서서 국내경기를 부양시키려고 하는 점이다. 8년 후에 기업형임대주택이 임대주택으로서의 의무기간을 다 채우고 일반주택으로 취급되어 분양이 될 경우 서민들의 주거안정화 문제를 궁극적으로 해결해주지 못 함으로써 소득불평등지수(저소득계층의 소득 대비 고소득계층의 소득의 비율)를 증가시키고 그리고 한국사회가 직면하고 있는 저출산 문제를 더욱 악화시킬 수 있다는 것이다.
  • English
  • The main purpose of providing support for the enterprise-type rental housing project (New Stay housing project) is to stabilize the availability of residences for the working and middle class by increasing the supply rental housing units with rental terms and conditions equivalent to those in neighboring areas where such rental housing units are to be built.
    When an eight-year rental commitment period, a condition imposed on such enterprise-type rental housing units, expires, they complete the function as rented houses and will be sold in the country’s housing market without being subject to any regulation even though such rental housing units were built with the various types of assistance and guarantees offered by the Government, based on the application of the provisions concerning many special cases stipulated by statutes. Therefore, it would be meaningful to examine the limited public interest in conducting the enterprise-type rental housing project and to analyze and prove who could take profits made at the time such rented houses are sold.
    Where a rental business entity itself or a public institution on behalf of rental business entities develops housing sites to build enterprise-type rental housing properties, unprecedented financial and tax assistance have been provided. Such assistance includes the expropriation of land of private persons, the conversion of the use of parks and green areas for developing such housing sites, and so forth. Taking into consideration that the unprecedented support has been given but there was no regulation, other than the specified condition, ‘an eight-year rental commitment period with rental terms and conditions equivalent to those in neighboring areas’, it is doubtful what would be the public interest in conducting the enterprise-type rental housing project. Because a trend in housing patterns is changing from “a place to possess” to “a place to rent”, if rental housing built under the project is to be used as ‘a place to reside’ for a long-term perspective, it should be available for renting even after the eight-year lease period expires. From this perspective, it is considered that there is not enough public interest and continuity in the enterprise-type rental housing project. Great profits were expected to arise from sales of rental housing at the expiration of the rental commitment period. The results of analysis indicate that such great profits have been taken by rental business entities. Therefore, it can ultimately be said that the New Stay plan itself does not promote the residential stability of people in working and middle class.
    Since it is difficult to withdrawal of such special support policy for the enterprise-type rental housing project which had already been legislated, this study suggests an alternative, a “guaranteed rental yield system”. The guaranteed rental yield system refers to a system in which a deficiency suffered by any relevant business entity, who fails or intentionally delays to achieve a specified rental yield calculated from when enterprise-type rental housing units are constructed to when the eight-year rental commitment period expires, can be compensated with premiums made when rental housing units are sold.
    The benefit derived from the guaranteed rental yield system is that any relevant rental business operator can be flexible in choosing a rental yield, within a certain range, from the time of building to the time of selling. Where it is necessary to set lower rents to supply affordable rental housing properties in a downtown on a long-term basis or where a period for being engaged in rental business is to be extended even after the lease period has elapsed, a deficiency suffered by a relevant business operator in terms of a rental yield can be guaranteed. Also, a premium rate can be suggested as an inducement to supply affordable rented houses on a long-term basis. Since such method plays a role of extending an actual lease period at a lower rent rate, it could be a solution to the issues, such as there are not enough public interest and continuity in the enterprise-type rental housing project.
    As a specific suggestion, the provision, “a rental business operator may transfer its rental housing units to civilians after the period has expired” provided for in Article 43 (3) of the Special Act on Private Rental Housing needs to be amended as “a rental business operator may transfer its rental housing units to citizens after the lease period has elapsed and the profits arising from such transfer shall be distributed and paid to the rental business entity according to a rental yield prescribed by Presidential Decree”. This amendment goes for the effect of killing two birds with one stone in voluntarily lowering the level of a rental yield based upon the extension of the lease period and in actualizing a distributive justice in society. The intent of this researcher and law makers are the same with regard to the standpoint that a renal yield should be guaranteed without fail.

    Another implication obtained from this study for the Korean society can be summarized as follows:
    Geun-hye Park’s government had increased the supply of enterprise-type rental housing units while reducing the supply of public rental housing units for the reason the debt ratio of LH corporation was high. However, the biggest major issue Korean citizens are concerned about is that it has continuously raised issues, such as a high level of rental fees needed for obtaining enterprise-type rental housing units; conflicts arising from the removal of a ban on the development or renovation of green belt areas; and provision of excessive special business favors to the private sector. In this respect, it is claimed that the Special Act on Public Rental Housing should be repealed. Also, a law, tentatively named as ‘Social Public Housing Act’ should be enacted for the purpose of offering rental housing units to moderate income households at a very affordable price because such Act will encourages civic and social organizations, etc. to participate in rental housing construction projects. (Eun-Young Choi)
    When Geun-hye Park’s government enacted the Special Act on Public Rental Housing in order to stimulate the domestic economy quickly, the legislation was made without lively discussions by people. Furthermore, a fundamental problem is that the government’s economic stimulus package was made at the expense of ordinary poor people. Even though enterprise-type rental housing units, which shall be deemed privately-built housing units after the termination of an eight-year rental commitment period, would be sold, it could not be the solution for assuring housing stability for moderate income households. It might cause an increase in the income inequality index (the measurement of inequality in comparison of the level of income of the high-income class to that of the low-income class), and aggravate problems arising from the low birth rate which the Korean society is facing.
Research result report
  • Abstract
  • 기업형 임대주택사업을 지원하는 주요목적은 인근지역 임대수준으로 공급량을 늘려 서민·중산층의 주거를 안정화시키는 것이다. 그러나 8년 임대의무기간이 종료되면 많은 특례규정과 정부의 온갖 지원·보증을 받은 기업형 임대주택은 ‘임대주택으로서의 기능’을 다하고, 어떤 규제도 받지 않고 일반주택시장에 매각된다. 이러한 문제를 해결하는 방안으로, ‘민간임대주택 특별법’ 제43조 제3항의 “임대사업자가 임대기간이 지난 후 일반인들에게 임대주택을 양도할 수 있다.”의 규정을 “임대사업자가 임대기간이 지난 후 임대주택을 일반인에게 양도할 수 있고, 그 양도차익은 대통령령으로 정하는 ‘임대수익율 보전율’에 따라서 임대사업자에게 배분·지급되어야 한다.”로 개정할 필요가 있다.
  • Research result and Utilization method
  • -기업형 임대주택(뉴스테이) 및 관련 정책에 대한 연구영역의 확대, 즉 기존 ‘임대주택법’이 ‘민간임대주택 특별법’으로 전문 개정됨에 따라서 달라진 새로운 기업형 민간임대주택과 관련된 연구영역의 기반구축에 활용
    -“기업형 임대주택사업의 공익성과 수헤귀착에 관한 연구”라는 본 연구과제는 특히 2017년 11월에 게재될 “공공임대리츠사업에 관한 연구”에 활용될 에정임
  • Index terms
  • 기업형 임대주택, 뉴스테이사업, 민간임대주택 특별법, 임대수익율 보전제, 정의 실현, 공공임대주택
  • List of digital content of this reports
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