(1) 상가분양계약은 최근 재산증식에 대한 관심 증대, 증권시장 등 다른 투자시장의 불안정성 등에 따라 투자자의 끊임없는 관심대상으로 되고 있다. 그렇지만 상가분양계약에 관한 법률관계를 본격적으로 다룬 연구문헌은 아직껏 보이지 않으며 다만 개별 사건에 관한 판 ...

(1) 상가분양계약은 최근 재산증식에 대한 관심 증대, 증권시장 등 다른 투자시장의 불안정성 등에 따라 투자자의 끊임없는 관심대상으로 되고 있다. 그렇지만 상가분양계약에 관한 법률관계를 본격적으로 다룬 연구문헌은 아직껏 보이지 않으며 다만 개별 사건에 관한 판결례나 관련 기관(가령 한국소비자원)의 실무만이 형성, 집적되어가는 실정이다. 이에 본 연구는 상가분양계약의 법률관계를 다루면서, 특히 허위 내지 부실의 상가분양광고에 따라 ‘원치 않은’ 분양계약의 체결로부터 수분양자의 보호라는 시각에서 판결례 등을 정리․분석하고 있다. (2) 본 연구는 먼저, 분양사업의 과정에는 여러 사람, 즉 분양업자(시행자), 시공자, 분양대행자, 신탁업자 등이 복잡한 형태로 관여하고 있기에 분양업자와 수분양자로 그 계약당사자를 확정하였다. 그 다음 분양계약의 성질을 한편으로는 상가건물의 특정부분에 대한 소유권을 이전하는 매매의 요소와 다른 한편으로는 건물의 신축(일의 완성)이라는 도급의 요소를 함께 갖고 있다고 지적하였다. 이는 수분양자의 권리보호와 관련해, 분양자가 (완전한) 소유권이전의 의무를 다하지 못한 경우에는 제570조 이하에 따른 담보책임을 부담하며, 다른 한편 건물의 물리적 하자 등에 관하여는 제667조 이하에 따른 담보책임을 수분양자에 대해 부담해야 한다는 것을 의미한다. 본 연구는 더 나아가 분양자의 의무와 관련해 위와 같이 일정 면적을 갖는 유체적 형태의 건물 부분의 이전 이외에 상가건물의 수익적 활용이라는 고유한 계약목적에 비추어 분양자의 주된 의무를 확대하고 있다. 즉, 분양자는 수분양자에게 분양계약상 지정한 업종에 대한 독점적 영업지위의 보장, 해당 건물 내에 분양점포 위치의 임의적 변경금지 등의 의무를 부담하며, 이를 위반할 경우 수분양자는 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판단하였다. 이는 더 나아가 신문광고에서도 자주 볼 수 있는 바와 같이 분양자가 ‘선임대, 후분양’과 같은 구체적 내용을 바탕으로 수분양자를 유인하여 분양계약의 체결에 이른 경우에도 동일하게 평가할 수 있다고 판단하였다. 다만 이러한 분양자의 보장의사를 확인할 수 없는 단순한 수익성 선전의 경우에는 그 같은 법적 의미를 부여할 수 없음에 유의해야 한다. (3) 본 연구는 다음으로 허위 또는 부실의 분양광고에 관한 수분양자의 보호를 집중하여 다루고 있다. 이 과정에서 먼저 본 연구는 분양업자의 분양광고가 곧바로 분양계약의 청약이라고 이해될 수는 없다고 전제하였다. 그러나 이런 전제가 분양광고의 내용이 계약내용을 구성할 수 없음을 뜻하지는 않는다고 이해하였다. 즉, 최근 법원의 판결에서도 보이듯이 (상가)건물의 자재나 시설물, 분양면적, 업종 등에 관한 광고내용은 이후 계약서 등에 별도의 합의나 기재가 없더라도 당사자 사이의 계약내용을 구성할 수 있음을 지적하였다. 따라서 분양자가 이와 같은 분양광고의 내용을 다 하지 않은 경우 수분양자는 분양업자에게 채무불이행 내지 하자담보책임에 따라 계약해제를 구하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 한편 분양광고의 많은 경우, 가령 분양건물의 주변 또는 부대시설, 입점건물의 주위 환경, 자금지원 등의 사정에 관한 상가분양광고는 합리적 계약해석의 결과에 비추어 분양계약의 내용을 구성한다고는 할 수 없는 때가 있는데, 수분양자는 이 경우에도 분양자의 허위 등의 분양광고로부터 보호될 수 있다. 즉, 수분양자는 이 경우 사기 또는 착오에 의한 의사표시임을 이유로 상가분양계약을 취소할 수 있다. 물론 이와 같은 의사표시의 취소권이 인정되더라도 계약관계에 참여하는 수분양자의 자기위험 사항까지도 분양자에게는 전가할 수 없다는 점에 비추어 본 연구는 취소권이 인정되는 적절한 영역을 획정하는 데에도 유념하였다. 끝으로 분양광고의 잘못에 따라 수분양자에게 취소권이 인정되지는 않더라도 개별 사안에 비추어 부실광고에 따른 분양자의 수분양자에 대한 고지의무 위반을 이유로 한 손해배상이 인정될 여지가 있음도 지적하였다(다만 표시광고의 공정화에 관한 법률 제10조에 따른 손해배상청구권과의 관계는 여전히 해명되어야 할 과제임). (4) 끝으로 본 연구는 분양자의 주된 의무 위반 또는 허위의 분양광고 등을 이유로 분양계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우 그 해소에 따른 반환관계를 살펴보았는데, 상가분양계약의 경우에도 계약법의 일반원리에 따라 이미 급부 받은 것을 서로 반환하면 된다. 다만 상가분양계약의 분양대금 그 자체 이외에 수분양자가 분양자 또는 분양대행자에게 개발비 내지 시설비 명목으로 일정한 금전을 추가하여 지급하는 실정임에 비추어 본 연구는 개발비 등도 수분양자에게 반환되어야 한다고 지적하였다.

Bei der vorliegenden Arbeit handelt es sich um die praktisch viel diskutable Problematik eines erst zu erstellenden Geschaeftsraumvertrages in Parzellen. Besonders problematisiert sie zum Zweck des Erwerbersschutzes die folgenden drei Punkten: (1) Qua ...

Bei der vorliegenden Arbeit handelt es sich um die praktisch viel diskutable Problematik eines erst zu erstellenden Geschaeftsraumvertrages in Parzellen. Besonders problematisiert sie zum Zweck des Erwerbersschutzes die folgenden drei Punkten: (1) Qualifikation eines Geschaeftsraumvertrages in Parzellen und dessen Hauptleistungsverrhaeltnis, (2) zivilrechtliche Haftung eines Geschaeftsraumverkaeufers fuer seine unrichtigen Werbunsgangaben, (3) Rueckabwicklung eines Geschaeftraumverkaufs in Parzellen wegen seiner Nichtigkeit, Anfechtung bzw. seines Ruecktritts. (실제 영문 자수와 달리 영문을 계속 입력하는 경우 그 내용을 받아들이지 않고 전체 저장을 할 수 없게 만드는 관계로 영문요약본을 결과보고서 원문파일에 결과보고서 파일 이외에 별도 파일형식으로 제출함)

(1) 본 연구는 상가분양계약의 법률관계에 관하여 특히 수분양자의 보호라는 관점에서 판결례를 정리,분석하고 있다. 상가분양계약은 재산증식에 대한 관심 증폭과 증권시장의 불안정성에 따라 투자자의 끊임없는 관심대상으로 되고 있음에도, 그 법률관계를 집중하여 다 ...

(1) 본 연구는 상가분양계약의 법률관계에 관하여 특히 수분양자의 보호라는 관점에서 판결례를 정리,분석하고 있다. 상가분양계약은 재산증식에 대한 관심 증폭과 증권시장의 불안정성에 따라 투자자의 끊임없는 관심대상으로 되고 있음에도, 그 법률관계를 집중하여 다루는 문헌은 거의 없는 실정이다. 다만 최근 사회전반에 걸친 투명성 요구의 증대와 권리의식의 신장 등에 힘입어, 수분양자가 허위 또는 부실의 분양광고에 따라 체결한 ‘헛된’ 분양계약의 피해를 분양자에게 책임 추급함으로써 개별적인 판결례가 형성, 집적되어 가는 과정이다. 이에 본 연구는 이런 판결례의 경향을 분석하여 향후 법적 판단의 안정성을 도모하는데 기여함을 목적으로 하고 있다. (2) 본 연구는 이를 위해 먼저, 분양사업의 실제적 과정 및 계약당사자를 확정하면서 상가분양계약의 법적 성질을 분석하였다. 그 과정에서 본 연구는 상가분양계약이 상가건물의 특정부분에 대한 소유권이전이라는 측면과 건물의 신축(일의 완성)을 목적으로 한다는 점에서 매매와 도급의 특성을 함께 갖고 있다고 파악하였다. 그 후 본 연구는 상가분양계약에 따른 분양자와 수분양자의 주된 권리의무 내용을 살펴보면서, 분양자는 무엇보다 해당 건물의 일정 부분에 대한 소유권이전의무를 부담하며 그 의무위반에 관하여 제390조, 제570조 등에 따른 계약법 일반의 책임을 부담함을 확인하였다. 그런데 상가분양계약은 일정한 면적의 건물 부분의 이전 이외에 더 나아가 수익적 목적이라는 고유한 성질에 비추어 분양자의 주된 의무를 확대하고 있음을 규명하였다. 즉, 분양자는 수분양자에게 분양계약상 지정한 업종에 대한 독점적 영업지위의 보장, 해당 건물 내에 분양점포 위치의 임의적 변경금지 등의 의무를 부담하며, 이를 위반할 경우 수분양자는 분양자의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판단하였다. 이는 더 나아가 분양자가 ‘선임대, 후분양’과 같은 구체적 내용을 바탕으로 수분양자를 유인하여 분양계약의 체결에 이른 경우에도 동일하게 평가할 수 있다고 판단하였다. 다만 이러한 분양자의 보장의사를 확인할 수 없는 단순한 수익성 선전의 경우에는 그 같은 법적 의미를 부여할 수 없음에 유의해야 한다. (3) 본 연구는 상가분양계약의 법률관계에 관한 이와 같은 일반적인 내용파악 이후 특히 허위 또는 부실의 분양광고에 관한 수분양자의 보호를 집중하여 다루고 있다. 이 과정에서 먼저 본 연구는 지금까지의 지배적 입장과 마찬가지로 분양광고가 곧바로 청약으로 이해될 수는 없다고 전제하였다. 그렇지만 이런 전제가 분양광고의 내용이 계약내용을 구성할 수 없음을 뜻하지는 않는다고 이해하였다. 즉, 최근 판결례에서도 개별적으로 나타나듯이 (상가)건물의 자재나 시설물, 분양면적, 업종 등에 관한 광고내용은 이후 계약서 등에 별도의 합의나 기재가 없더라도 당사자 사이의 계약내용을 구성할 수 있음을 지적하였다. 이와 같이 분양광고가 계약내용을 구성할 수 있는 경우 수분양자는 계약해제나 손해배상 등을 효과로 하는 채무불이행 내지 하자담보책임에 따라 보호될 수 있다. 다음으로 많은 경우의 광고내용, 가령 분양건물의 주변 또는 부대시설, 입점건물의 주위 환경, 자금지원 등의 사정에 관한 상가분양광고는 수령자의 합리적 시각에 따르더라도 분양계약의 내용을 구성한다고는 할 수 없다고 하였는데, 이 경우에도 수분양자의 보호는 결코 공백상태에 머물러 있는 것은 아님을 규명하였다. 즉, 수분양자는 이 경우 분양광고의 허위 또는 부실에 따라 사기 또는 착오에 의한 의사표시임을 이유로 상가분양계약을 취소할 수 있다고 밝혔다. 물론 이와 같은 의사표시의 취소권이 인정되더라도 계약관계에 참여하는 수분양자의 자기위험 사항까지도 분양자에게는 전가할 수 없다는 점에 비추어 본 연구는 취소권이 인정되는 적절한 영역을 획정하는 데에도 유념하였다. 끝으로 분양광고의 잘못에 따라 수분양자에게 비록 취소권이 인정되지는 않더라도 개별 사안에 비추어 부실광고에 따른 분양자의 수분양자에 대한 고지의무 위반을 이유로 한 손해배상이 인정될 여지가 있음도 지적하였다. (4) 끝으로 본 연구는 분양자의 주된 의무 위반 또는 허위의 분양광고 등을 이유로 분양계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우 그 해소에 따른 반환관계를 살펴보았는데, 상가분양계약의 경우에도 계약법의 일반원리에 따라 이미 급부 받은 것을 서로 반환하면 된다. 다만 상가분양계약의 분양대금 그 자체 이외에 수분양자가 분양자 또는 분양대행자에게 개발비 내지 시설비 명목으로 일정한 금전을 추가하여 지급하는 실정임에 비추어 본 연구는 개발비 등도 반환되어야 한다고 지적하였다.

(1) 상가분양계약의 법률관계를 다룬 본 연구는 개별 판결례를 총괄적으로 분석하여 나름대로의 판단경향을 도출하고자 시도했으며, 이는 향후 이 분야에 관한 학계의 논의를 촉발하고 더 나아가 판례나 관련 기관의 판단에 보다 구체적인 지침을 제공하는 역할을 기대해 ...

(1) 상가분양계약의 법률관계를 다룬 본 연구는 개별 판결례를 총괄적으로 분석하여 나름대로의 판단경향을 도출하고자 시도했으며, 이는 향후 이 분야에 관한 학계의 논의를 촉발하고 더 나아가 판례나 관련 기관의 판단에 보다 구체적인 지침을 제공하는 역할을 기대해 본다. 또한 종래 명확히 설명되지 않는 법리적 해결과 그 내용을 나름대로 일관된 법리에 따라 해명하고자 시도하였다. 이런 시도 등을 통해 본 연구는 궁극적으로 투자자로서 수분양자의 보호를 다음과 같은 몇 가지 방법에서 도모하고자 시도하였다. (2) 본 연구는 먼저 상가분양계약의 법률관계에 관하여 지금까지의 문헌을 분석하면서 매매와 도급계약의 특성을 함께 갖고 있다는 견해와 그 뜻을 같이 하였다. 이를 통해 분양계약을 한편으로는 매매계약이라고 이해하는 일반적 시각과 다른 한편으로는 도급계약상의 담보책임을 적용하여(집합건물법 제9조 참고) 분양자의 하자보수의무를 인정하려는 현실적 필요성을 일관되게 수용할 수 있도록 상가분양계약의 법리적 구성을 시도하였다. 이는 개별 상가건물이 그 형태나 규모 등에 따라 집합건물법의 적용을 받지 않아 도급계약의 규정을 명시적으로 준용하지 않도록 되어 있는 경우에도 동일한 해결을 도모할 수 있는 법적 구성이라고 이해된다. 또한 본 연구는 상가건물의 경우 일정 면적의 물건의 점유 이전 이외에 그 수익적 활용 등에 비추어 분양자의 의무범위가 확대되어야 함을 계약의 특성에 비추어 명확히 하고자 하였다. 이를 통해 종래 판례가 인정하고 학계에서 승인해 왔던 경우, 즉 업종지정에 따른 수분양자의 독점적 영업지위 보장의 경우 이외에 더 나아가 분양목적인 상가건물의 업종, 분양점포의 건물 내의 위치, 선임대 보장확약 등의 경우에도 이를 분양계약의 주된 권리의무로 파악하고 그 의무위반에 대한 계약해제를 통해 수분양자의 충분한 보호를 도모하고자 시도하였다. (3) 본 연구는 위와 같은 주된 의무의 이해를 통한 방법 이외에 상가분양광고에 관한 새로운 이해를 통해서도 수분양자의 보호를 도모하고자 시도하였다. 이 과정에서 본 연구는 먼저 분양광고 역시 그 내용에 따라 수분양자와 분양자 사이의 계약내용 내지 계약상 주된 권리의무를 구성할 수 있다고 전제하였다. 이는 결국 계약해석의 문제로서, 본 연구는 예컨대 광고사항의 분양업자에 의한 관리․지배영역에의 해당성, 광고내용의 실현 가능성 또는 계약에의 영향 정도 등을 그 구체적 판단표지로 제시하였고 대체로 건물의 자질이나 외형에 관한 사항에서 인정될 여지가 크다고 판단하였다. 또한 본 연구는 이와 같이 계약의 주된 의무를 구성하지 않더라도 고지의무 위반에 따른 손해배상 또는 사기․착오를 이유로 한 의사표시의 취소권이 문제된 판결례 등을 총괄해 보았다. 이들에 관한 분석을 통해 본 연구는 정보의 비대칭성, 분양광고 내용에 관한 분양사업자의 지배 내지 관리가능성, 계약체결에서 광고내용이 갖는 중요성 등을 그 구체적 판단표지로 이끌어 내었다. 이들 표지들이 향후의 개별 판결례 또는 해당 실무의 해결에서 일조할 수 있을 것으로 기대해 본다. (4) 끝으로 본 연구는 계약해소가 인정되는 경우 분양자의 반환의무 내용을 다루었다. 이와 관련해서는 특히 개발비의 반환의무와 관련해 하급심 판례 스스로도 일관된 태도를 갖지 않고 있음을 알게 되었다. 본 연구는 해당 거래실정에 따라 개발비를 분양건물의 취득대가 일부로 구성하고 이로써 분양대행자에게 지급되더라도 이를 분양자에 대한 대가지급으로 이해하면서 해제에 따른 손해배상 이외에 부당이득에 기한 반환의무의 대상으로도 된다고 파악하려 시도하였다. 향후 개발비에 관한 대법원 판결례에 대하여 본 연구의 이러한 판단이 나름의 지침이 될 수 있기를 기대한다.