현행법상 부동산경매제도는 채권자가 법원에 매각을 의뢰하는 강제경매인 법원경매와 세금미납에 따른 강제매각 또는 일시적 2주택의 양도소득세를 피하기 위하여 캠코 등의 공공기관이 시행하는 공매제도가 있다. 그러나, 이러한 법원경매 또는 공매에서는 낙찰가가 시가 ...

현행법상 부동산경매제도는 채권자가 법원에 매각을 의뢰하는 강제경매인 법원경매와 세금미납에 따른 강제매각 또는 일시적 2주택의 양도소득세를 피하기 위하여 캠코 등의 공공기관이 시행하는 공매제도가 있다. 그러나, 이러한 법원경매 또는 공매에서는 낙찰가가 시가보다 낮게 형성되는 것이 일반적이어서 경매부동산의 소유자 뿐 아니라 채권자 측면에서도 효율성이 낮은 편이고, 그 절차가 복잡하여 기간이 오래 걸린다는 것이 단점으로 지적되고 있다. 한편, 경매 및 공매제도 외에도 2008년 3월 경매전문회사에 의한 부동산민간를 국내 최초로 시행한 바 있다.

이러한 경매, 공매 및 민간경매제도는 여러 가치의 측면에서 차이점이 존재한다.
첫째, 매물이 나오는 방식에 있어서 법원경매는 채무불이행에 대하여 채권자(담보권자)가 채무변제를 위하여 법원에 강제매각을 의뢰하는 것이고, 공매는 세금미납 또는 일시적 2주택자가 1년내에 기존주택을 팔지 못한 경우에 부과되는 양도소득세를 피하기 위한 목적으로, 민간경매는 부동산 소유자가 개인간의 매매에 대신하여 자신의 의사에 따라 부동산을 경매로 매각하는 방식이다.

둘째, 낙찰자선정방법에 있어서는 법원경매는 비공개 일괄입찰방식을, 공매의 경우 인터넷 입찰방식, 민간경매의 경우 현장호가방식을 취하고 있다. 응찰자격에 관해서는 법원경매는 특별한 제한을 두지 않고 있고, 공매는 토지거래허가구역 내의 부동산의 경우에도 3회 이상 유찰된 경우에는 응찰자격제한을 두고 있지 않으나, 민간경매의 경우에는 토지거래허가구역 내의 부동산은 반드시 허가를 받아야 한다. 유찰시 저감율은 법원경매의 경우 20~30%, 공매의 경우 5~10%, 민간경매의 경우 약 5% 정도이다.

수의계약 여부에 대해서는 법원경매는 불가능하나, 공매와 민간경매에 대해서는 허용하고 있다. 이러한 점에서 볼 때 민간경매는 법원경매 또는 공매에 비하여 거래상의 효율성이 매우 높은 제도로 보여진다.

그러나, 부동산중개사협회에서는 이러한 민간경매를 불법중개행위로 간주하여 경매전문회사에 대한 영업정지가처분신청 및 형사고발을 한 바 있어, 이에 대한 법적 분쟁이 예상된다. 그러나, 현행법에는 민간경매에 대한 법적 근거가 전혀 없다는 점에서 이러한 분쟁의 제기는 충분히 예상될 수 있다. 또한, 민간경매의 법률관계 자체에서 다양한 분쟁의 발생도 예상될 수 있다.

따라서, 부동산거래방식의 다양화의 측면에서 민간경매제도의 활성화를 위하여, 부동산민간경매의 법적 성질, 외국의 부동산민간경매제도에 대한 비교법적 연구, 부동산민간경매에 대한 법적 근거의 마련, 민법․민사집행법․공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등 관련 특별법과의 적용관계, 부동산민간경매제도에 대한 법령의 제개정 등 입법론적 연구를 통하여 이미 시장에서 도입되고 있는 새로운 부동산거래에 대한 법적 안정성을 제고하기 위한 연구를 수행하고자 한다.

국내 도입 초기인 부동산민간경매제도에 대한 법적 연구는 부동산민간경매제도의 법적 기반을 마련함으로써, 추후 예견가능한 분쟁의 예방 및 감소를 통하여 부동산민간경매제도의 활성화를 촉진함으로써, 부동산가치의 평가를 매도인 위주에서 매수인 위주로 전환함으로 ...

국내 도입 초기인 부동산민간경매제도에 대한 법적 연구는 부동산민간경매제도의 법적 기반을 마련함으로써, 추후 예견가능한 분쟁의 예방 및 감소를 통하여 부동산민간경매제도의 활성화를 촉진함으로써, 부동산가치의 평가를 매도인 위주에서 매수인 위주로 전환함으로써 부동산거래가격의 담합에 의한 부동산거래의 왜곡을 방지하고 에스크로우(Escrow)제도의 도입 등 부동산거래의 안전성 제고 및 부동산거래의 다양화를 통하여 국내 부동산거래의 적정화에 기여할 수 있고, 또한 추후 진행될 부동산민간경매제도에 대한 입법론적 연구자료로 활용될 것으로 기대된다.

이 연구는 다음과 같은 내용으로 진행될 예정이다.

1) 연구의 주요 목차
I. 연구방법론
II. 부동산민간경매제도의 의의
III. 주요국의 부동산민간경매제도
IV. 부동산민간경매제도의 문제점
V. 부동산민간경매제도의 개선방안
VI. 결론

2) 목차에 따른 주요 ...

이 연구는 다음과 같은 내용으로 진행될 예정이다.

1) 연구의 주요 목차
I. 연구방법론
II. 부동산민간경매제도의 의의
III. 주요국의 부동산민간경매제도
IV. 부동산민간경매제도의 문제점
V. 부동산민간경매제도의 개선방안
VI. 결론

2) 목차에 따른 주요 연구내용

I. 연구방법론

○ 연구방법론에서는 이 연구의 목적․범위 및 연구방법을 기술한다.
○ 연구의 목적
- 이 연구는 최근 국내에서 민간부문에서 임의적으로 도입한 부동산민간경매제도에 대한 법적 근거를 마련함으로써 이 제도의 안전성을 확보하여 활성화를 도모하고자 한다.
- 부동산민간경매제도에 대한 국내연구가 전무한 상황으로 이 연구를 통하여 부동산민간경매제도에 대한 법이론적 기반을 제시하고자 한다.
- 이를 통하여 추후 예상되는 관련법의 입법을 위한 연구자료로 활용될 것으로 기대된다.
○ 연구의 범위 및 방법
- 이 연구는 부동산민간경매제도에 대한 국내의 현황, 주요국에 대한 비교법적 연구, 이 제도의 실행상의 문제점 및 이에 대한 법적 근거와 입법론의 제시를 그 범위로 한다.
- 이 연구는 국내 및 외국의 부동산민간경매에 관한 실태조사(종사자 인터뷰, 설문조사 포함), 외국제도에 대한 문헌연구 및 국내 관련 법령의 분석 및 국내 문헌연구 등의 방법으로 진행된다.

II. 부동산민간경매제도의 의의

○ 부동산민간경매의 개념
- 부동산민간경매는 국내에서는 생소한 제도로 이에 관한 법적인 정의가 정립되어 있지 않으므로, 현재 민간에서 시행되고 있는 제도를 중심으로 그 개념을 파악한다.
- 이를 위하여, 현행법상의 경매, 공매제도와의 비교분석을 통하여 개념적․기능적 차이를 분명히 한다.
○ 국내 부동산민간경매제도의 현황
- 2008년 3월부터 국내에서 최초로 시행되고 있는 부동산민간경매의 현황, 수요, 방법, 기발생한 분쟁의 내용 등을 조사한다.
- 경매전문회사의 담당자, 경매참가자, 이해관계인에 대한 인터뷰 및 설문조사를 통하여 문제점을 파악하고, 거래계의 요구를 조사한다.

III. 주요국의 부동산민간경매제도

○ 부동산민간경매제도를 도입하고 있는 주요국의 현황․제도 및 입법례 조사, 분석
- 미국, 캐나다, 호주, 영국, 프랑스 등 해외에서는 1900년대 초반부터 private auction이 시행되고 있다.
- 외국은 전속중개계약이 정착되어 있어 전속중개계약을 받은 중개업자는 단순한 매매 방식 뿐 아니라, 이벤트를 동원한 마케팅을 시도했으며 현재는 민간경매제ㅗ가 일반적인 부동산거래방식의 하나로 시행되고 있다,
- 외국의 private auction에서는 경매회사가 물건을 접수하여 홍보 및 경매진행을 담당하고, 경매는 정해진 시간과 장소에서 여러 개의 물건에 대한 경매를 하는 방법과 한개의 매매대상 부동산에 직접 모여 그 장소에서 경매를 하는 방법 등으로 진행된다.

IV. 부동산민간경매제도의 문제점

○ 법적으로 강제성이 인정되는 법원경매와 공매와는 달리 민간경매는 경매물건이 낙찰된 경우에도 매도자의 의사에 따라 경매가 무효가 될 수 있다.
○ 매매의 경우 매도자의 사정상 계약을 해제하는 경우 계약금의 배액을 상환해야 하므로 계약해제가 곤란한 점이 있으나, 민간경매의 경우 매도자가 매도철회시 부담하는 위약금이 부동산가액에 비해 상대적으로 소액이라는 점에서 매도철회가 용이하여 매도철회로 인한 분쟁발생가능성이 높다.
○ 국내 첫 민간경매에서는 전체 32건의 물건 중 12.5%인 4건만이 낙찰되었고 이 중 2건은 1,000만원을 최저가로 호가입찰을 시작한 이벤트성 경매인 절대경매였다는 점에서 건전한 부동산거래보다는 사행심을 조장할 우려도 있다.
○ 국내 부동산민간경매는 이에 관한 근거법이 전무한 실정으로, 민간경매전문회사의 자격요건, 민간경매에 있어서의 각종 권리관계 등에 관한 분쟁이 발생한 소지가 높은 편이다.

V. 부동산민간경매제도의 개선방안

○ 이러한 내용을 기초로 하여 이미 시장에도 시행되고 있는 부동산민간경매제도에 대한 법적 근거를 마련하여 이 제도가 합리적이고 다양한 부동산거래방법으로 정착될 수 있기 위한 법적 연구를 진행한다.
○ 민법․민사집행법․공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등 관련 특별법과의 적용관계, 부동산민간경매제도에 대한 법령의 제개정 등 입법론적 연구를 통하여 이미 시장에서 도입되고 있는 새로운 부동산거래에 대한 법적 안정성을 제고하고자 한다.
○ 특히, 부동산민간경매제도에 대하여 민법상 매매에 관한 규정의 적용가능성에 관한 연구를 통하여, 매매법에 의한 이론구성을 시도하는 등 해석론적 연구와 필요한 경우 관련 특별법의 개정에 관한 입법론적 연구를 병행함으로써 부동산민간경매제도에 최적화된 입법모델을 제시한다.