⋅보금자리주택지구 지정이 주변지역 아파트 매매가격에 미치는 영향

본 연구는 이중차분법(Difference in Difference; DID)을 이용하여 보금자리주택지구 지정이 주변지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 미치는지 실증 분석하였다. 국토교통부에서 제공하는 2006년-2 ...

⋅보금자리주택지구 지정이 주변지역 아파트 매매가격에 미치는 영향

본 연구는 이중차분법(Difference in Difference; DID)을 이용하여 보금자리주택지구 지정이 주변지역 아파트 가격에 어떠한 영향을 미치는지 실증 분석하였다. 국토교통부에서 제공하는 2006년-2016년 아파트 매매 실거래가 자료를 활용하여 분석한 결과 각 보금자리주택지구 지정일 이후 주변지역의 아파트 가격은 비교 집단에 비하여 6-8% 하락한 것으로 나타났다. 이 결과는 아파트 거래량, 면적 및 위치 등의 다양한 특성을 통제한 후에도 유사하게 나타났다. 이러한 결과는 (1) 공공주택 건설에 의해 조성되는 환경이 미리 자본화 되었다는 가설과 (2) 아파트 공급증대에 대한 기대로 기존 아파트 수요가 감소하여 매매가격이 하락했다는 가설로 설명할 수 있다. 이렇듯 주민들이 미래 주거환경과 주택가치에 대해 형성한 기대는 인구이동으로도 이어져 지구 선정 지역은 지구 선정전에 비해 인구유입이 약 9% 감소하였다.

⋅공적임대주택 정책에 대한 평가 및 국제비교

그간 우리나라는 OECD 평균 공적임대주택(social housing) 재고율(약 8%) 진입을목표로 제시하고, 중앙정부의 주도아래 단기간에 상당한 물량 공급을 달성하였다. 2020년에 top10 진입이라는 새로운 목표를 제시한 만큼 우리나라의 공적임대주택 정책은 전환기에 직면했다고 볼 수 있다. 하지만 우리나라와 국제기준의 공적임대주택 (social housing) 간의 개념상 차이가 존재하기 때문에, 이들 재고율을 기준으로 한 물량 위주의 정책 목표는 정부가 제시한 장기 정책 방향과 부합하지 않는 부분이 있다. 이에 본 연구는 국내 공적임대주택 정책과 관련 용어를 연혁별로 개관하고 정리하여 제시한다는 차별성이 있다. 구체적으로는 (1) 우리나라의 공적임대주택과 국제적으로 통용되는 공적임대주택(social housing)을 비교제시하고 (2) 국내 공적임대주택
정책의 연혁을 법령과 정부별로 살펴본 후, 이후 정책 방향에 대해 제언한다.

⋅주택가격변화가 소비에 미치는 영향: 신용카드 자료를 이용한 분석

본 연구에서는 아파트가격 변화가 소비에 미치는 영향을 분석한다. 이를 위해 아파트가격 변화는 자산효과뿐만 아니라 차입제약완화 경로를 통하여 소비를 진작시키는지 살펴본다. 분석을 위해 2012-2016년까지 신용카드 사용액 자료와 국토부에서 제공하는 아파트 매매 실거래가를 사용하였으며, 도구변수를 이용한 패널고정효과 모형을 사용하여 실증분석 하였다. 분석 결과, 주택가격변화에 따라 소비는 양의 반향으로 반응하였으며, 특히 자가주택 보유비중이 높은 지역과 주택담보대출 비중이 높은 지역에서 소비가 더 탄력적으로 반응하는 것으로 분석하였다. 이는 주택가격 상승은 자산효과뿐만 아니라 담보가치 상승에 따른 차입제약완화 효과가 있는 것을 의미한다. 한편 주택가격에 대한 소비의 탄력성은 품목별로도 이질적이어서 탄력성 수치가 0.15%부터 46.08%까지 다양하게 나타났다. 마지막으로 품목별 소비탄력성, 평균 주택가격 증가율, 산업별 매출증가율을 통해 대략적으로 계산해본 결과 주택가격의 증가는 분석기간 동안 전체 매출액 증가의 5.9%를 설명할 수 있다.

⋅수학 성취도에서의 성별 격차: 동태적 변화와 원인 분석

본 연구는 초중등 교육과정 수학 성취도 내 성별 격차의 동태적 변화를 관찰하고 이러한 격차의 원인을 분석한다. 학창시절의 수학 능력은 대학 전공 선택뿐만 아니라 이후의 생애소득과도 높은 상관관계를 가지고 있어, 남녀 수학 능력의 차이와 그 결정요인에 대한 분석이 중요하다. 분석결과 초중고 모든 학년에서 남학생의 성적이 높게 나타났으나, 이러한 격차는 학생, 부모, 학교, 특성에 크게 영향을 받음을 확인하였다. 특히 사교육 정도, 엄마의 교육수준, 단성학교 여부를 통제한 결과, 수학 성취도에서의 성별 격차는 중학교에서 사라지며, 고등학교에 이르러 오히려 여학생이 우위에 있음을 발견하였다. 이는 부모의 인식개선이나 학교 특성 변화를 통하여 성별 격차가 줄어들 수 있음을 시사한다.

⋅주택가격이 출산율에 미치는 영향

주택가격의 변동과 그에 따른 주거비용의 변화는 지역주민들의 결혼 및 출산 결정에 영향을 끼칠 수 있다. 이에 국토교통부 실거래가 데이터와 통계청(KOSIS)의 인구동향조사 집계자료를 통해 자료를 구축하고 공공주택 공급과 규제 및 지형제약으로 인한 주택가격 변화를 도구변수로 삼아 분석을 진행할 계획이었으나 분석결과 두 변수 사이에는 통계적으로 유의한 관계가 도출되지 않았다. 보금자리지구 선정은 아파트 가격의 하락을 가져왔으나 출생아수, 혼인 건수, 출생률, 혼인율 모두 보금자리 지구선정에 따른 효과가 통계적으로 유의하지 않았고 아파트 가격분위를 나누어 분석할 때도 결과는 변하지 않았다. 주택가격을 직접 이용하여 분석을 진행한 경우에도 출산율과 주택가격간의 통계적으로 유의미한 관계는 발견되지 않아 해당 프로젝트는 논문으로 더 이상 진행하지 않고 종결하였다.

⋅차주의 부채 증가에 따른 리스크 추정

우리나라의 주택담보대출의 연체율은 대출 총량이 증가하고 있음에도 불구하고 리스크 지표인 연체율은 오히려 낮아지고 있다. 연구에서는 차주단위에서도 대출의 증가는 연체확률을 증가시키는지를 살펴보기 위해 2012년 1분기부터 2016년 4분기까지 차주단위의 미시자료를 이용하여 분석한다. 분석 결과, 차주 단위에서 대출액의 수준은 연체확률을 높이지만, 추가대출은 단기적으로 연체확률을 낮추는 것으로 분석하였다. 대출을 은행권 대출과 비은행권 대출로 나누거나 신용대출 기타대출 등으로 나누어 분석한 경우에도 결과는 강건하게 유지되었다. 이는 추가대출이 단기적으로 유동성 공급효과가 있는 것으로 해석할 수 있다. 그러나 추가대출로 인하여 DTI가 높아지는 경우에는 추가대출이 연체확률을 크게 증가시키는 요인으로 작용하는 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 채무상환능력의 변화가 연체확률에 중요한 역할을 하고 있음을 시사한다.

⋅How Does Public Housing Affect Neighboring Apartment Prices and Migration?

This paper examines the effect of building public housing complexes, called Bogemjari districts on neighboring apartment prices and migration trends. This study exploits tr ...

⋅How Does Public Housing Affect Neighboring Apartment Prices and Migration?

This paper examines the effect of building public housing complexes, called Bogemjari districts on neighboring apartment prices and migration trends. This study exploits transaction data provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport (MOLIT) and the Migration Survey conducted by the National Statistical Office. Bogemjari districts in Seoul, Gyeong-gi, and Incheon (Seoul capitalarea, SCA) were included in the sample. To investigate the causal inference, this study implemented the Difference-in-Differences (DID) method. Findings show that the selection of Bogemjari housing district decreases the neighboring apartment prices by 5.8%, and remains stable when the number of transactions is included in the model. This result can be explained by two different mechanisms: (1) negative capitalization of public housing, and (2) expectations of increasing future house supply. Moreover, this negative effect was also identified through the inflow of population, which lower the inflow rate of the treatment group by 9%

⋅Public Housing Policies in South Korea

South Korean governments have introduced various policies to make housing affordable. As each government has introduced a new set of policies in addition to existing ones, it is challenging to make comparisons across different types of housing subsidies. To address this
challenge, we provide a unified framework based on the OECD classification. We apply the framework to social housing programs that physically provide houses to those in need and compare those programs
in Korea with those in OECD countries. We further identify how the social housing programs in Korea have evolved over time in terms of their legal status and target populations.

⋅How do House Prices Affect Consumption Patterns Across Categories? : Evidence from the card transaction data

This paper examines the extent to which house prices may affect consumption patterns across categories. For this purpose, we merge house price data with transaction data between 2012 and 2016, provided by a major credit card company in South Korea. We find a positive relationship between house prices and overall consumption. The effect is higher in regions which have higher home ownership rate and LTV. It suggests that the change of housing price affects consumption through wealth effect and alleviating borrowing constraints. Also, there is a great heterogeneity across consumption categories in terms of consumption elascity on house prices varying from 0.144 to 0.420. Finally, based on our calculation, the change in house price accounts for 5.9% of total sales growth for consumption categories.

⋅Dynamics and Determinants of the Gender Gap in Math Test Scores

We empirically examine students’ academic achievement across school grades and identify the factors that account for the gender gap, focusing on mathematics. We use an administrative dataset from 2009 to 2016 that contains elementary, middle, and high school students. After controlling for individual, household, and school characteristics, we find that the gender gap shown in the 6th grade disappears in 9th grade, and then, in 11th grade, girls perform better than their male peers. The gender gap in math test scores is largely accounted for by private education, mother’s education, and the gender composition among school peers. The results imply that the gender gap can be reduced by changing parents’ gender norms or changing school characteristics.

⋅How do House Prices Affect Fertility?

The change of house prices may affect households's decisions on marriage and childbirth. In this context, we plan to analyze the causal relationship between house prices and fertility exploiting transaction data from Ministry of Land and Vital Statistics from Statistics Korea. Our results indicate, however, there is no statistically significant relationship between house prices and fertility rate. Although the selection of Bogemjari housing district decreases house prices, the number of births, the number of marriages, fertility rate, marriage rate do not have significant relationship with the selection of the districts. Also, we directly exploit house transaction data from Ministry of Land but the results are the same. We, thus, do not proceed this project into writing a academic paper

⋅Household Debt and Default: Effect fo Change in Loan Balance and Affordability

Despite the dramatic increase in the household debt, the default rate, a risk indicator of mortgage loans, has decreased and remained relatively low. Using a borrower-level microdata from Korea Credit Bureau from the first quarter of 2012 to the fourth quarter of 2016, we analyze the effect of the increase in household loan balance on the delinquency rate. We
find that a borrower with higher loan balance has a higher default risk. However, controlling for the loan balance, an increase in loan balance is likely to decrease the default risk in the short term. The results were robust when the samples were divided into bank loans and non-bank loans, which are known to have a higher default risk. However, when the DTI (Debt-to-Income) ratio, a measure of affordability or replayment ability, increased due to the additional loan, the default risk increased the default risk increased. In particular, the increase in the default risk was substantial when DTI reached over 60% due to the additional loan. Our results imply that change in debt affordability plays an important role in explaining the delinquency probability. Moreover, in the perspective of macroprudential policy, our results emphasize the importance of maintaining the affordability by DTI regulation than focusing on the aggregate loan balance.

주거비용은 의식주에 포함되는 기본적인 문제로 주택가격의 변동은 가구(household)의 소비, 결혼, 출산 결정에 영향을 미칠 수 있고 주택담보대출의 건전성은 거시경제 건전성과 직결된다. 이러한 사실과 더불어 최근의 주택가격 상승으로 인해 공공임대주택 건설 등의 ...

주거비용은 의식주에 포함되는 기본적인 문제로 주택가격의 변동은 가구(household)의 소비, 결혼, 출산 결정에 영향을 미칠 수 있고 주택담보대출의 건전성은 거시경제 건전성과 직결된다. 이러한 사실과 더불어 최근의 주택가격 상승으로 인해 공공임대주택 건설 등의 주거관련 정책이 정부 정책의 주요목표로 부상하였지만 주택정책과 주거비용이 가구와 거시경제에 어떤 방향으로 얼마만큼 영향을 미치는지에 대한 연구는 미비하다. 이에 본 연구는 미시데이터와 응용계량경제학적 방법을 이용하여 국내 주택가격의 변화가 출산 및 소비 등 가구의 의사결정에 미치는 인과적 효과를 추정하고 국내의 공공임대주택 정책, 주택담보대출 리스크 평가, 성별 수학능력 격차 분썩 등의 연구를 수행하였다. 주요결과로 우리나라의 보금자리지구 건설은 주변 주택가격의 하락을 가져왔으며 지역주민들의 주거환경에 대한 부정적 기대는 인구유입 감소로 나타났다. 또한 주택가격의 변동은 소비에 유의미한 영향을 끼치지만 그 크기는 품목별로 상이하게 나타났으며 주택가격의 변동은 산업별 매출 증가율의 5.9%를 설명할 수 있는 것으로 추정된다. 주택가격은 가구의 출산과 결혼 결정에도 영향을 끼칠 것으로 생각되었으나 데이터 분석결과 그 영향은 통계적으로 유의하지 않았다. 한편 차주단위에서의 주택담보대출 리스크는 단순대출총량보다는 DTI와 같은 대출의 채무상환능력에 크게 반응하는 것으로 나타났다. 마지막으로 남학생이 상대적으로 수학능력이 더 뛰어난 것으로 결과가 도출되었지만 사교육 정도, 엄마의 교육수준, 단성학교 여부 등의 환경적 요인을 통제하면 그 격차가 사라져 남녀 간의 수학성적 격차를 줄이는 데 환경적 요인이 중요함을 알 수 있다.

본 연구진은 이번 연구사업에서 총 6개의 연구 프로젝트를 진행하였으며 주요 결과는 다음과 같다.

(1) 보금자리주택지구 지정 이후 주변지역 아파트 가격은 비교집단에 비하여 6-8%정도 하락하였다. 이는 지역주민들이 공공임대주택정책을 주거환경에 부정적 영향을 가 ...

본 연구진은 이번 연구사업에서 총 6개의 연구 프로젝트를 진행하였으며 주요 결과는 다음과 같다.

(1) 보금자리주택지구 지정 이후 주변지역 아파트 가격은 비교집단에 비하여 6-8%정도 하락하였다. 이는 지역주민들이 공공임대주택정책을 주거환경에 부정적 영향을 가져올 것이라 기대하거나 신규아파트 공급을 예상하여 나타나는 것이라고 추정한다. 이는 지구 선정 지역이 지구 선정전에 비해 인구유입이 9%정도 줄어들었다는 사실에서도 살펴볼 수 있다.

(2) 우리나라의 공공임대주택 정책은 양적으로는 OECD 평균 목표를 달성하였지만 공급주체가 다른 OECD 국가들과는 다르게 중앙정부 일변도라는 점과 정권 교체 속 정책의 일관성과 연계성이 담보되지 않았다는 점에서 부족함이 있다. 이에 양적 공급에 정책목표를 집중하기보다 공공임대주택 용어와 법령을 국제 기준에 맞추고 취약계층을 정확히 파악하여 정책 효율성을 높이는 것이 필요하다.

(3) 주택가격 변화에 따라 소비는 양의 방향으로 반응하였으며 특히 자가주택 보유비중이 높은 지역과 주택담보대출 비중이 높은 지역에서 더 탄력적으로 반응하는 것으로 나타났다. 이는 자산효과와 차입제약완화 효과가 주요 메커니즘이라는 것을 보여준다. 한편 주택가격에 따른 소비의 탄력성은 품목별로 상이하게 나타났으며 특히 내구재는 탄력성이 1이 넘어 반응도가 매우 컸다. 품목별 소비탄력성과 평균 주택가격 상승률을 통해 추정해본 결과 주택가격 변동은 산업별 매출 증가의 5.9% 정도를 설명한다.

(4) 수학 성취도에 있어서 초중고 모든 학년에서 남학생의 성적이 높게 나타났으나 이러한 격차는 학생, 부모, 학교 특성에 크게 영향을 받는 것으로 확인되었다. 특히 사교육 정도, 엄마의 교육수준, 단성학교 여부를 통제하게 되면 수학 성취도에서의 성별격차는 중학교에서 사라지고 고등학교에선 오히려 여학생이 우위에 있음을 발견하였다.

(5) 보금자리지구 선정은 주변 주택가격에는 유의미한 인과관계가 있는 것으로 파악되었으나 출산율과는 통계적으로 유의한 관계가 도출되지 않았다. 아파트 가격 분위를 나누어 분석을 진행하였을 때도 같은 결과가 나타났으며 아파트 실거래가 데이터를 이용하였을 때도 주택가격과 출산율 간에는 통계적으로 유의한 관계가 도출되지 않았다.

(6) 우리나라의 주택담보대출의 연체율은 대출 총량이 증가하고 있음에도 리스크 지표인 연체율은 오히려 낮아지고 있다. 차주단위 분석에서 대출액의 수준은 연체확률을 높이지만 추가 대출은 단기적으로 오히려 연체확률을 낮추는 것으로 확인되었다. 그러나 추가대출로 인하여 DTI가 높아지는 경우에는 추가대출이 연체확률을 크게 증가시켰다. 이는 가계대출의 리스크를 평가할 때 대출액 총량이 아니라 채무상환능력의 변화를 더 주요한 평가항목으로 삼아야 함을 의미한다.

본 연구진은 위의 프로젝트를 통해 4개의 논문을 유수 학술지에 게재하고 추가적으로 하나의 논문을 해외 유수 학술지에 투고할 계획을 가지고 있다. 완성된 논문 모두 미시데이터와 응용계량경제학적 방법론을 통해 기존에 이해가 부족하던 주택가격의 영향을 인과적으로 분석했다는 점에서 학술적 가치가 있다. 또한 주택가격 안정화 이슈는 한국의 장기적인 주요정책 목표이기 때문에 본 연구의 정책 활용도가 높을 것으로 예상된다. 본 연구진은 수행한 연구결과를 바탕으로 직접적인 정책평가에서부터 정책 수행 시 고려해야 할 항목에 대한 정책자문 등의 활동을 계획하고 있다. 본 연구팀의 연구 결과에 대한 언론의 활발한 보도에서 알 수 있듯 본 연구결과는 정책적, 사회적 활용도가 높으며 본 연구진은 이에 부합할 수 있게 활발한 정책자문을 제공하여 “증거에 기반한 정책(Evidence-based policies)”이 우리나라에서도 정착할 수 있도록 연구결과를 활용할 계획이다. 마지막으로 연구를 수행함에 있어 상당부분을 박사과정 학생들과 공동연구를 진행하여 방대한 미시자료 및 비정형(unconventional)자료를 분석할 수 있는 신진연구진을 양성할 수 있을 것이라 판단된다.