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https://www.krm.or.kr/krmts/link.html?dbGubun=SD&m201_id=10011465&local_id=10018383
GIS와 공간통계에 기초한 부동산 가격변동지역의 동태적 탐색
Reports NRF is supported by Research Projects( GIS와 공간통계에 기초한 부동산 가격변동지역의 동태적 탐색 | 2005 Year 신청요강 다운로드 PDF다운로드 | 손학기(서울대학교) ) data is submitted to the NRF Project Results
Researcher who has been awarded a research grant by Humanities and Social Studies Support Program of NRF has to submit an end product within 6 months(* depend on the form of business)
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  • Researchers have entered the information directly to the NRF of Korea research support system
Project Number B00087
Year(selected) 2005 Year
the present condition of Project 종료
State of proposition 재단승인
Completion Date 2007년 10월 21일
Year type 결과보고
Year(final report) 2007년
Research result report
  • Abstract
  • 본 연구는 개별 부동산의 전월 대비 가격변동 편차를 이용하여 정상가격변동지역과 투기과열지역으로 발전될 가능성이 높은 이례적 가격변동 집중 지역을 분류할 수 있는 ‘이례적 가격변동 집중 지역 탐색 모형’을 설계·구현하는 것을 목적으로 하였다. 공간 클러스터 패턴과 주변 부동산과 공간 연관관계가 동시에 존재하는 지역은 이례적 가격변동 집중 지역이 될 가능성이 높고, 공간 무작위 패턴이 발생하는 지역은 정상 가격변동 지역이 될 가능성이 높다는 가정 하에서 이례적 가격변동 집중 지역을 탐색할 수 있는 모형을 제안하였다. 이 지역은 사전에 그 모양과 크기를 알 수가 없기 때문에 대상지역에 모든 조합 가능한 이례적 가격변동 후보를 대상으로 1차적으로 공간스캔통계량을 이용하여 공간 클러스터 분석을 하고, 2차적으로 국지 모란 I를 이용하여 주변 부동산과의 공간 연관관계를 테스트하였다. 그리고 그 유용성을 검증하기 위해서 2003년 7월부터 2007년 2월까지의 강남의 3개구의 개별아파트를 대상으로 사례연구를 수행하였다.
    단일 시점의 모형의 적용 결과를 지도학적 원리를 이용한 시각화 방법 중의 하나인 단계구분도와 비교할 때 기존 방법에서 발견하기 어려웠던 이례적 가격변동지역을 명확히 탐색해 내고 있음을 확인할 수 있었다. 또한 모형에 의해서 탐색된 부동산 가격변동 핫스팟과 콜드스팟의 발생 빈도를 바탕으로 부동산 시장을 미시적으로 안정시장 지역과 불안정시장 지역으로 구분하기 하였다. 부동산 안정시장 지역은 정상가격변동이 일정 기간 지속되는 지역이고, 일시 불안정시장 지역은 일회성 가격변동 핫스팟이나 콜드스팟이 발생하는 지역이며, 상시 불안정시장 지역은 반복적으로 가격변동 핫스팟이나 콜드스팟이 발생하는 지역으로 정의할 수 있었다. 특히 핫스팟과 콜드스팟이 교차발생함에 의해서 분석된 상시 불안정시장 지역은 개포동, 도곡동, 대치동, 가락동, 일원동 주변이었고, 이들 지역에서 부동산 대책 전에는 핫스팟이 발생하고 대책 후에는 콜드스팟이 발생하는 전형적인 불안정 시장의 특성을 확인할 수 있었다.
    이례적 가격변동 집중 지역의 동적 변동을 관찰하기 위해서 주요 부동산 대책 전후로 대책의 대표적인 목표 지역의 부동산 가격변동 핫스팟과 콜드스팟을 대책 전후의 structured time 구조에 맞추어 지도화 하였다. 개포 및 대치동과 가락 및 일원동 지역을 대상으로 모형을 적용한 결과 8.31 대책과 10.29 대책 발표 전에는 핫스팟이 발생하였고, 대책 시점에는 정상가격변동지역, 그리고 대책 발표 후에는 콜드스팟이 발생하였다. 그러나 3.30 대책과 11.15 대책은 위의 두 대책과 달리 두 지역에서 대책 발표 후에도 핫스팟이 발생하거나 대책 발표와 관계없이 정상가격변동을 보이는 등 다른 가격변동 반응을 보였다. 이와 같은 결과를 바탕으로 이들 지역이 10.29 대책> 8.31 대책 > 11.15 대책> 3.30 대책 순으로 민감하게 반응함을 알 수 있었다.
    본 연구에서 제안한 분석 방법은 이례적 가격변동 집중 지역의 경계가 실제 물리적인 경계가 아니라 인간이 가상적으로 그려낸 선이라는 측면에서 이 경계를 과학적으로 구분하였다는데 의미가 있다. 또한 이 이례적 가격변동 집중 지역을 이용하여 부동산시장을 안정시장 지역과 불안정시장 지역으로 구분할 수 있다는 것과 특정 지역의 부동산 대책에 대한 민감도나 부동산 대책 간의 영향력을 비교할 수 있는 방법을 제시했다는데 의의가 있다.
  • Research result and Utilization method
  • 본 연구는 투기과열지역과 같은 이례적 가격변동 집중 지역의 경계를 과학적으로 탐색할 수 있는 방법론을 제시한데 의의가 있다. 이 방법을 통해서 미시적으로 발생하는 투기과열지역 등의 부동산 모니터링에 활용할 수 있다.
  • Index terms
  • 부동산 가격변동, 투기과열지역, 이례적 가격변동 집중 지역, 공간스캔통계량, 공간연관통계량
  • List of digital content of this reports
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